Geld verdienen mit Mietwohnungen: Finden Sie heraus, wie viel Sie verdienen können.

Bei der Suche nach Anlageimmobilien warten oft trügerische Renditeversprechen auf die unwissenden Käufer. Nach der sogenannten Maklerformel werden Renditen nur überschlägig aus dem Kaufpreis und der Nettokaltmiete einer Immobilie berechnet und die spezifischen Kosten komplett außer Acht gelassen. Aus diesem Grund habe ich den Quick-Check entwickelt, mit dem sich schnell und unkompliziert die konkreten Kosten der Investition und die laufenden Kosten während der Vermietung berechnen lassen, sodass Sie erfahren, wie viel der Ankauf wirklich kostet und wie hoch die Rendite auf das Eigenkapital tatsächlich ausfällt.

Quick-Check Analyseergebnis

 

Mietwohnungen prüfen mit dem Quick-Check

Der Quick-Check Mietimmobilienrechner ist ein leicht bedienbares Online-Tool mit dem Privatpersonen ohne Fachkenntnisse den ersten Schritt der Ankaufsprüfung für Mietimmobilien erledigen können. Sie benötigen hierfür nur eine Hand voll Informationen über die Immobilie, die in jedem Exposé vorhanden sein sollten. Im Gegenzug erhalten Sie einen Einblick in die monatlichen und jährlichen Erträge ihrer zukünftigen Investition und in die zu erwartende jährliche Rendite.

Treffen Sie eine fundierte Entscheidung und investieren Sie erfolgreich in Immobilien ohne teure Gebühren für Fonds oder Risiken an den Aktienmärkten in Kauf nehmen zu müssen. Alles, was Sie wissen müssen, erfahren Sie in der Wissensdatenbank und sonstige Kenntnisse (z. B. der Umgang mit Excel) sind nicht erforderlich.

Wie sehen die Analyseergebnisse aus?

So sieht das Ergebnis des Quick-Check aus - klicken Sie hier für eine Beispielanalyse.
Quick-Check Analyseergebnis

Sie erhalten nach dem Absenden des Quick-Check-Formulars eine Email mit den Ergebnissen der Ankaufsanalyse. Neben ihren Eingaben finden Sie im Bereich „Finanzkennzahlen“ Informationen zum monatlichen und jährlichen Nettomietertrag, der geschätzten Abschreibung, dem geschätzten steuerlichen Gewinn und dem Cashflow, sowie der Cashflow-Rendite. So erfahren Sie, wie viel Geld wirklich monatlich und jährlich nach Einkommensteuern für Sie übrigbleiben kann.

Wenn Sie einen der Links zur Online-Ansicht der Analyse anklicken, finden Sie außerdem hilfreiche Diagramme. Klicken Sie hier, um eine beispielhafte Analyse zu sehen.

Vollständige Analyse mit dem Immobilien-Investment-Rechner (Excel)

Investmentcockpit Immobilien Investment Rechner
Dashboard des Immobilien-Investment-Rechner

Um einen vollständigen Überblick über die Rendite einer Immobilie zu bekommen, benutze ich meinen Immobilien-Investment-Rechner. Damit kann ich die zukünftigen jährlichen Cashflows einer Mietimmobilie und die daraus folgende Rendite berechnen. Finanzierungen, Kosten- und Mietsteigerungen werden ebenfalls berücksichtigt und die Diagramme helfen der Veranschaulichung für die Bank.

Den Renditerechner gibt es in der Lite-Version gratis für alle Leser zum Download.

Wie funktioniert der Quick-Check für die Ankaufsprüfung im Detail?

Objektdaten – Seite 1/5

Quick-Check - Seite 1/5Die Objektdaten werden für die Vollständigkeit des Analysedatenblattes (Onlineansicht) erhoben, damit Sie im Nachhinein auch nach mehreren Quick-Checks immer nachvollziehen können, welches Objekt Sie analysiert haben und es nicht zu Verwechslungen kommt. Später soll das Analysedatenblatt außerdem über eine interaktive Karte verfügen, für die die Adresse ebenfalls benötigt wird, daher sind die Adressdaten Pflichtfelder.

Straße / Hausnummer, Postleitzahl, Ort

Bitte geben Sie hier die konkreten Adressdaten für die Immobilie an, die Sie analysieren wollen.

Bundesland

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist es notwendig, das Bundesland zuzuordnen, in dem das Objekt liegt. Die Berechnung erfolgt dann im Hintergrund automatisch, sodass Sie den Steuersatz nicht aus dem Glossar recherchieren müssen.

Baujahr / Modernisierung

Das Baujahr und das Jahr der letzten Modernisierung wird nur der Information halber abgefragt und ist kein Pflichtfeld. Manchmal sind diese Angaben nicht verfügbar und der Quick-Check rechnet unabhängig von diesen Zahlen, aber für die Vollständigkeit des Analysedatenblattes ist es trotzdem vorteilhaft, hier nach Möglichkeit Daten einzutragen.

Name der Einheit

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus analysieren möchten, wird diese in der Regel nach dem Stockwerk und der Lage im jeweiligen Stockwerk bezeichnet. Ein Beispiel hierfür wäre „1. OG rechts“ für die im ersten Obergeschoss rechts der Hauseingangstür gelegene Wohnung. Diese Bezeichnung ist nicht notwendig, kann aber ebenfalls der Vollständigkeit halber von Ihnen eingetragen werden.

Angebotsdaten – Seite 2/5

Quick-Check - Seite 2/5Die Angebotsdaten basieren auf dem jeweiligen Exposé für ein Objekt und drehen sich um die Kosten der Investition.

Kaufpreisforderung

Die Kaufpreisforderung bezeichnet den im Exposé angegebenen Kaufpreis für eine Immobilie. Falls kein Kaufpreis angegeben ist, können Sie beim jeweiligen Makler oder Eigentümer nach einem Preis fragen, oder selbst eine Schätzung abgeben.

Maklercourtage

Die Maklercourtage wird im Angebot (z. B. Exposé oder Anzeige) angegeben, falls der Verkauf nicht für den Käufer courtagefrei erfolgen soll oder der Eigentümer die Immobilie selbst vermarktet. Bitte geben Sie hier die geforderte Maklerprovision einschließlich der Mehrwertsteuer an. Häufig sind diese Prozentsätze ungerade Zahlen, da aus 3% netto 3,57% inkl. MwSt. werden.

Notar- und Gerichtskosten

Die Notar- und Gerichtskosten hängen vom Kaufpreis und den sonstigen zu beurkundenden Leistungen ab und liegen erfahrungsgemäß zwischen 1,5% und 2,0% des Kaufpreises. Als Faustregel kann man sagen, dass die Kosten prozentual immer niedriger werden, je höher der Kaufpreis ist. Außerdem sind die Kosten geringer, wenn für die Investition keine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden muss. Falls Sie unsicher bei der Höhe der Kosten sind, können Sie den kostenlosen Rechner im Glossar verwenden.

Finanzierungsdaten – Seite 3/5

Quick-Check - Seite 3/5Die Finanzierungsdaten dienen der Einbeziehung einer Fremdfinanzierung in die Ankaufsprüfung. Diese Daten werden benötigt, da Investitionen in Immobilien häufig teilweise oder ganz mit Fremdkapital finanziert werden und so eine nicht zu unterschätzende regelmäßige Zahlung von Zins- und Tilgungsraten einen Einfluss auf die Rendite und den Cashflow der Immobilie haben kann.

Eigenkapital

Bitte geben Sie hier die Höhe des Eigenkapitals an, das Sie für die Investition in die zu prüfende Immobilie beizusteuern bereit sind. Es empfiehlt sich, mindestens 20%-30% des Kaufpreises aus Eigenmitteln bereitzustellen, um attraktive Zinsen von den Banken zu erhalten.

Finanzierungszins

Falls Sie schon ein konkretes Finanzierungsangebot vorliegen haben, können Sie den angebotenen Zinssatz hier eintragen. Andernfalls finden Sie in der Zinsübersicht neben dem Quick-Check aktuelle Konditionen mit unterschiedlichen Zinsbindungen. Bitte bedenken Sie, dass sich bei langfristigen Investitionen wie Immobilien eine langfristige Sollzinsbindung auch trotz höherer Zinsen auszahlen kann. Bitte achten Sie auch darauf, den effektiven Jahreszins anzugeben, da der Sollzinssatz häufig etwas niedriger ist als der effektive Zins.

Anfangstilgung

Die Anfangstilgung beschreibt den jährlich vom Anfangsdarlehen zurückzuzahlenden Betrag. Baufinanzierungen und Investorendarlehen werden häufig mit 2% Anfangstilgung vereinbart, es können teilweise aber auch etwas niedrigere oder höhere Rückzahlungen vereinbart werden.

Mietvertragsdaten – Seite 4/5

Quick-Check - Seite 4/5Die Mietvertragsdaten sind nach den Angebotsdaten der wichtigste Bestandteil des Quick-Checks. Der Mietvertrag entscheidet neben der Wertsteigerung der Immobilie maßgeblich über den Gewinn oder Verlust, der mit einer Immobilie einhergeht. Alle abgefragten Daten sollten im Exposé angegeben sein.

Mietfläche

Bitte tragen Sie hier ausschließlich die Wohnfläche der Immobilie ein. Möglicherweise gehören zum Objekt auch noch Keller- oder Dachbodenabteile, diese sind aber für die Berechnung nicht von Relevanz, da hierfür häufig keine separate Miete vereinbart wird.

Nettokaltmiete / Monat

Die Nettokaltmiete pro Monat enthält keine Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Es handelt sich also ausschließlich um die Zahlung für den Wohnraum ohne etwaige Nebenkosten. Diese sind im nachfolgenden Feld anzugeben.

Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung / Monat

Falls vom Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und/oder Heizkosten geleistet werden, sind diese hier einzutragen. In der Regel werden die umlagefähigen Kosten im Mietvertrag vereinbart und im Exposé angegeben.

Hausgeldvorauszahlung / Monat

Bei der Hausgeldvorauszahlung handelt es sich um die Zahlung des Vermieters an die Hausverwaltung für die umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebs- und Heizkosten. Die Hausgeldvorauszahlung ist daher in der Regel höher als Vorauszahlung des Mieters, da häufig auch nicht umlegbare Kosten im Hausgeld enthalten sind. Falls es keine Hausverwaltung gibt, sind hier die monatlichen Nebenkosten für die Immobilie anzugeben, die der

Sonstige Kosten / Monat

Gelegentlich kommt es vor, dass neben dem Hausgeld weitere Kosten vom Vermieter für eine Wohnung zu tragen sind. So kann es sein, dass die Grundsteuer mit dem Eigentümer direkt abgerechnet wird und deshalb nicht im Hausgeld enthalten ist. Außerdem kann der Vermieter sich die Arbeit erleichtern und eine Hausverwaltung für die Mietverwaltung beauftragen. Auch hierfür entstehen Kosten, die hier unter den sonstigen Kosten eingetragen werden können.

Kontaktdaten – Seite 5/5

Quick-Check - Seite 5/5Die Kontaktdaten werden auf dem Analysedatenblatt ausgegeben. Bis auf die Email-Adresse, die das Analyseergebnis und den Link zur Onlineansicht zugeschickt bekommt, sind alle Angaben freiwillig und können auch leer gelassen werden.

Email

Bitte geben Sie hier eine gültige Email-Adresse ein, da das Ergebnis der Ankaufsanalyse Ihnen per Email zugesandt wird. Ohne den Link in der Email-Adresse haben Sie außerdem keinen Zugriff auf die Online-Version der Ergebnisse mit vielen Diagrammen zur Veranschaulichung.

Firma, Vorname, Nachname

Diese Angaben erfolgen freiwillig.

Analyse erfolgreich

Quick-Check - Analyse erfolgreichWenn Sie diesen Text sehen, haben Sie den Quick-Check erfolgreich durchgeführt und finden das Ergebnis der Analyse in Ihrem Email-Postfach.

Fragen zum Quick-Check oder zur privaten Kapitalanlage?

Haben Sie das diesen Artikel gelesen und trotzdem Fragen zum Quick-Check oder zu den Ergebnissen der Ankaufsanalyse? Kein Problem, schreiben Sie einfach einen Kommentar unter diesem Artikel oder schicken Sie mir eine Nachricht über das Kontaktformular und ich helfe Ihnen gerne weiter. Ansonsten wünsche ich viel Erfolg bei den zukünftigen Investitionen und hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Hier finden Sie den Quick-Check Mietimmobilienrechner.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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