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Einmaleins des Immobilienkaufs

Welche Kosten bringt der Immobilienkauf mit sich?

Der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage, oder aber auch für die Eigennutzung, bringt eine Reihe von Nebenkosten mit sich. Neben dem Kaufpreis für ein Grundstück oder eine. Eigentumswohnung, der im Kaufvertrag vereinbart wird, können folgende Ankaufsnebenkosten auf den Erwerber einer Immobilie zukommen:

Diese Kosten können je nach Region leicht 12-15% des Kaufpreises erreichen und sind daher nicht zu unterschätzen. In unserem Analysetool werden diese Kosten selbstverständlich berücksichtigt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird allgemein bei allen inländischen Grundstückstransaktionen fällig, die nicht unter die unten aufgeführten Ausnahmen fallen. Diese Transaktionen werden in §1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) definiert. Die nachfolgenden Vorgänge treten am häufigsten bei der Investition in Immobilien auf:

  • Abschluss eines gültigen Kaufvertrages über ein bebautes/unbebautes Grundstück (oder Eigentumswohnung)
  • Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung
  • Kauf von insgesamt mindestens 95% der Anteile an einer Gesellschaft, die das Eigentum an einem inländischen Grundstück besitzt.

Diese Liste ist nicht abschließend, soll aber die gängigsten Vorgänge beschreiben, die grunderwerbsteuerpflichtig sind.

Nach dem Gesetz sind beide Vertragsparteien dafür verantwortlich, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag wird regelmäßig der Käufer als Steuerschuldner vereinbart, der dann auch vom Finanzamt als erstes zu Zahlung herangezogen wird. Falls der Käufer allerdings seiner Pflicht zur Zahlung nicht nachkommt, wird das Finanzamt die Steuer vom Verkäufer verlangen, der dann selbst einen Anspruch auf Zahlung vom Käufer hat.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer

Stammen Käufer und Verkäufer einer inländischen Immobilie in direkter Linie voneinander ab (Eltern-Kinder, sowie deren Ehepartner), so ist die Transaktion nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Außerdem sind allgemein gesagt durch Erbschaft erworbene Grundstücke ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. Darüber hinaus existieren weitere Ausnahmen, die allerdings für Privatpersonen kaum relevant sind.

Grunderwerbsteuersatz

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die derzeitigen Grunderwerbsteuersätze (Stand 12/2016):

BundeslandSteuersatz
Baden-Württemberg5,0%
Bayern3,5%
Berlin5,0%
Brandenburg6,5%
Bremen5,0%
Hamburg4,5%
Hessen6,0%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%
Niedersachsen5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen5,0%

Gerichts- und Notarkosten

Die Gerichts- und Notarkosten sind ebenfalls unumgängliche Ankaufsnebenkosten, die in jedem Fall zu bezahlen sind. Sie richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, der in der Regel dem Kaufpreis der Immobilie entspricht. Die Kosten hängen dabei vom konkreten Umfang der Tätigkeit des Notars ab, abhängig davon ob neben der Beurkundung des Kaufvertrages auch eine Grundschuld für eine Finanzierung bestellt wird und in welcher Höhe diese ausfällt. Die Höhe der Notargebühren ist gesetzlich in der Kostenordnung geregelt und für den Notar verpflichtend.

Das zuständige Amtsgericht berechnet seine Gerichtskosten ebenfalls auf Grundlage des Geschäftswertes. Insgesamt ist mit Notar- und Gerichtskosten zwischen 1,5% und 2,0% zu rechnen, wobei der Prozentsatz mit steigendem Kaufpreis immer weiter abnimmt.

Unser Partner interhyp stellt auf seiner Seite einen Notar- und Grundbuchkostenrechner zur Verfügung, mit dem die Kosten zuverlässig abgeschätzt werden können. Sie finden den Rechner auch in unserem Glossar-Eintrag.

Maklercourtage

Die Maklercourtage ist eine Gebühr, die für den Nachweis einer Kaufmöglichkeit oder die Vermittlung eines Kaufvertrages zu bezahlen ist. Der Zahlungsanspruch ist gesetzlich geregelt, wobei die Höhe frei verhandelt werden kann. Die Courtage für den Kauf von Grundstücken liegt häufig zwischen 3,57% (3,0% zzgl. MwSt.) und 7,14% (6,0% zzgl. MwSt.) des Kaufpreises und wird in der Regel vom jeweiligen Makler bereits im Exposé benannt. Gelegentlich werden Makler auch vom Verkäufer honoriert, sodass nur ein reduzierter Satz oder gar keine Provision mehr vom Käufer bezahlt werden muss.

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Wo finde ich als Privatperson Immobilienangebote?

Die Suche nach Immobilien kann sich im aktuellen Marktumfeld schwer gestalten. Insbesondere in den Ballungsgebieten steigen die Preise unaufhörlich, sodass Sie als Privatperson es nicht leicht haben, erfolgsversprechende Immobilienangebote zu attraktiven Preisen zu finden.

In meinem Blogbeitrag zum Thema „So finden Sie die richtige Immobilie für ihr passives Immobilien-Einkommen“ bin ich bereits ausführlich auf dieses Thema eingegangen, aber die wesentlichen Eckdaten fasse ich für die FAQ noch einmal zusammen:

  1. Laden Sie das Muster-Ankaufsprofil herunter und füllen Sie es aus.
  2. Registrieren Sie sich bei ImmobilienScout24.de** und legen Sie einen Suchauftrag an, um über neue Angebote sofort informiert zu werden.
  3. Melden Sie sich ggf. beim CommercialNetwork und bei Konii Immobilien an, wenn Sie bereits größere Objekte im Fokus haben.
  4. Schauen Sie regelmäßig nach Angeboten bei Konii, Immonet und Immowelt.
  5. Nehmen Sie an einer Zwangsversteigerung Teil, auch wenn Sie noch nicht über das Eigenkapital verfügen, selbst eine Immobilie zu ersteigern.
  6. Durchforsten Sie regelmäßig die Anzeigen in Lokalzeitungen und Kleinanzeigenportale im Internet.
  7. Schicken Sie ihr Ankaufsprofil an Makler in ihrer Umgebung, damit Sie informiert werden, bevor neue Angebote im Internet erscheinen.

Nach dem Blogpost hat sich mir noch ein weiteres spannendes Immobilien-Portal erschlossen, nämlich Realbest. Bei Realbest sind viele Immobilien zu finden, die bei Immoscout und den anderen üblichen Verdächtigen nicht zu finden sind und somit haben Sie hier die Chance, günstig an Angebote zu kommen.

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