Warum JETZT immer der richtige Zeitpunkt für die erste Investition in Immobilien ist (Teil II/II) – Strategie

Kaufen, bauen, nie verkaufen – die Strategie

Zu meiner Strategie passt ein Zitat, das dem Hamburger Immobilieninvestor und Mäzen Helmut Greve nachgesagt wird: „kaufen, bauen, nie verkaufen“ (Quelle). Es geht darum, Immobilien zu kaufen und zu halten, idealerweise in jedem Jahr mindestens eine. Der Verkauf der Immobilien ist dabei nicht vorgesehen, denn mit jeder neuen Mietwohnung wird das Risiko von Mietausfällen und sonstigen Problemen weiter gestreut. Außerdem kommt mit jeder neuen Wohnung ein weiterer Zahlungsmittelüberschuss hinzu, sodass wahlweise die Tilgung der Bankdarlehen beschleunigt werden kann, oder die zusätzlichen Mittel wieder reinvestiert werden können. Das bedeutet, dass mit jeder neu hinzukommenden Wohnung die davor erworbenen Wohnungen schneller abbezahlt werden können und sich der oben beschriebene Erfolg einer einzelnen Wohnung noch beschleunigt. Diese Strategie hat auch zur Folge, dass mit einem sehr geringen Eigenkapitaleinsatz im Laufe der Jahre immer größere Mieterträge erwirtschaftet werden können.

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Welche Risiken birgt diese Strategie?

Wie bereits angesprochen, besteht bei jeder Mietimmobilie grundsätzlich das Risiko von Mietausfällen. Diese können entweder in Form von Leerständen oder aber durch säumige Mieter entstehen und können insbesondere in der Anfangsphase problematisch für den Anleger werden. Zwar kann und sollte man sich mittels einer umfangreichen Standortanalyse bereits im Vorfeld über die Lagequalität und den Mietmarkt am Standort informieren, dennoch ist das zweitgenannte Risiko nie vollständig auszuschließen. Bei der Standortanalyse sollten Sie insbesondere auf den langfristigen Charakter der Investition im Blick behalten. Wählen Sie also eine Lage aus, bei der Sie sicher sein können, dass hier in 50 Jahren noch immer Menschen wohnen wollen. Außerdem ist die Infrastruktur ein wichtiger Aspekt, also die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte in der Nähe. Außerdem empfiehlt es sich, bereits vor dem Ankauf zu prüfen, wie groß der Zahlungsmittelüberschuss (Cashflow) tatsächlich ist, um vor bösen Überraschungen geschützt zu sein. Hierfür bietet sich der Quick-Check an, der genau für diesen Zweck entwickelt wurde.

Unabhängig von den finanziellen Kennzahlen gibt es aber noch weitere Aspekte, die Sie beachten sollten, wenn Sie erfolgreich ein passives Einkommen durch Immobilien aufbauen möchten. Im Laufe des letzten Jahrhunderts gab es Phasen verschiedenster Bauqualitäten und Ausbaustandards. Während vor dem zweiten Weltkrieg noch viele Gebäude mit hohen Geschossdecken und eher schlechter Dämmung gebaut wurden, ist die Zeit direkt nach dem Krieg durch den schnellen Wiederaufbau geprägt. Dementsprechend wurde hier weniger Wert auf die Bauqualität gelegt. Nach In den 1980er-Jahren begann dann die Zeit, in der „wieder richtig gebaut“ wurde, sodass die meisten Objekte seitdem weniger Investitionen benötigen, um eine Nachvermietung zu gewährleisten. Durch die gestiegenen Energiepreise werden Mieter immer vorsichtiger bei energetisch ineffizienten Gebäuden, also sollten Sie auch einen Blick in den Energieausweis werfen. Viel wichtiger als große energetische Sanierungsmaßnahmen sind aber diejenigen Maßnahmen, die Sie direkt in der jeweiligen Wohnung ergreifen müssen. Daher sollte auch der Ausbauzustand mit entscheidend sein, oder zumindest bei der Kalkulation mit eingepreist werden:

  • Welcher Bodenbelag wird verwendet und wie langlebig ist dieser?
  • Muss die Wohnung vor der nächsten Vermietung neu gestrichen werden?
  • Ist eine Einbauküche vorhanden und wenn ja, wie alt und in welchem Zustand ist sie?
  • In welchem Zustand ist die Elektrik?
  • Wann wurde das Bad zuletzt renoviert und ist es noch zeitgemäß?

Wenn Sie sich zwischendurch gefragt haben, was im Falle sinkender Immobilienpreise passiert, dann kann ich Sie an dieser Stelle ein Stück weit beruhigen. Da diese Strategie auf Langfristigkeit ausgelegt ist, sollten Sie auch die Finanzierung langfristig absichern. Daher empfehle ich als Zeitraum für die Sollzinsbindung der Darlehen mindestens 10, vorzugsweise eher 15 Jahre. Der Zinssatz ist zwar etwas höher, dafür haben Sie 15 Jahre Planungssicherheit und auch vorübergehende Wertverluste sind in dieser Zeit nicht von Belang, da die Finanzierung trotzdem weiterläuft.

Wo und wie kann ich passende Immobilien finden?

Bevor Sie anfangen zu suchen, sollten Sie sich ein Investitionsprofil überlegen. Stellen Sie sich dazu die folgenden Fragen:

  • In welcher Gegend möchten Sie investieren?
  • Welche Größe sollen die Wohnungen haben? (Fläche, Zimmer)
  • Möchten Sie ausschließlich vermietete Wohnungen kaufen, oder ist Leerstand auch in Ordnung?

Wenn Sie diese Fragen geklärt haben, empfiehlt es sich, die gängigen Online-Portale wie Immobilienscout24.de* zu besuchen. Hier können Sie in den Sucheinstellungen häufig eine Vielzahl von Einstellungen treffen, sodass Sie nur diejenigen Immobilien finden, die auch wirklich in Ihr Ankaufsprofil passen. Immobilienscout24 bietet darüber hinaus auch die Möglichkeit an, einen Suchauftrag zu hinterlegen, sodass Sie zukünftig automatisch informiert werden, wenn eine neue Immobilienanzeige erstellt wurde und in das Profil passt. Registrieren Sie sich hier und legen Sie einen Suchauftrag an, damit Sie in der Zukunft keine Immobilienangebote mehr verpassen*.

Ich habe eine interessante Mietimmobilie gefunden, was jetzt?

Wenn Sie eine interessante Immobilie gefunden haben sollten Sie mit den nachfolgenden Schritten beginnen, damit Sie damit anfangen können, erfolgreich zu investieren:

  1. Quick-Check durchführen und schauen, ob sich die Immobilie wirklich rentiert.
  2. Fragen Sie eine Finanzierung bei der Bank ihres Vertrauens an. Wenn Sie noch keine Bank haben, empfiehlt sich ein Vermittler wie Interhyp* oder Dr. Klein*.
  3. Führen Sie eine Standortanalyse durch. Wenn Sie Hilfe bei der Standortanalyse benötigen, schreiben Sie mir gerne eine Email.
  4. Führen Sie die Besichtigung durch.
  5. Prüfen Sie in Ruhe alle Unterlagen, die die Wohnung betreffen. Auch wenn Sie hierzu Fragen haben, können Sie mir gerne schreiben oder Sie hinterlassen einfach einen Kommentar.
  6. Geben Sie ein Angebot für den Kauf ab, mündlich oder schriftlich.
  7. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Herzlichen Glückwunsch zu ihrer ersten Investition!

Wo kann ich mehr über die Anlagestrategie erfahren?

Wenn Sie mehr über meine Anlagestrategie erfahren wollen, die teilweise von Helmut Greve abgeleitet ist und ihm zu einem Milliardenvermögen verholfen hat, dann empfehle ich Ihnen einen Blick in mein Investment-Strategie eBook. Darin beschreibe ich alle Details der Strategie und zeige über Modellrechnungen auf, was Sie mit der stetigen Investition in Immobilien erreichen können.

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Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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