So finden Sie die richtige Immobilie für ihr passives Immobilien-Einkommen

Wenn Sie auf der Suche nach der richtigen Immobilie sind, mit der Sie ein passives Einkommen aufbauen und von der Immobilien-Zinseszins-Strategie profitieren können, sollten Sie diesen Artikel aufmerksam durchlesen. Dank dem Internet ist es heute einfacher denn je, zielgerichtet Anlageimmobilien und vermietete Eigentumswohnungen für die private Kapitalanlage zu finden.

So finden Sie die richtige Immobilie für ihr passives Immobilien-Einkommen

Machen Sie sich Gedanken über ihr Ankaufsprofil

Haben Sie sich schon einmal Gedanken darüber gemacht, welche Anlageklassen, bzw. Nutzungsarten es bei der Investition in Immobilien gibt? Bevor Sie nach der richtigen Immobilie suchen können, sollten Sie einen Überblick über die gängigsten Anlageklassen haben und diese in ihr Ankaufsprofil einarbeiten. Neben Wohnflächen gibt es unter anderem auch Büro- oder Einzelhandelsflächen, Logistikimmobilien und sogenannte Light-Industrial Grundstücke (Produktionsflächen). Die Größenunterschiede von einer einzelnen Eigentumswohnung bis hin zu einem Shopping-Center sind enorm, daher sind für den Anfang und die erste eigene Investition in Immobilien in jedem Fall Wohnflächen zu empfehlen.

Auch bei Wohnflächen gibt es unterschiedliche Ausprägungen, die ich in der nachfolgenden Tabelle gerne auf ihre Vor- und Nachteile hin erläutern werde:

NutzungsartVorteileNachteile
Einfamilienhäuser / Doppelhäuser / Reihenhäuser
  • Größere Grundstücke / Gärten
  • Mehr Wohnfläche
  • Hoher Preis
  • Instandhaltungskosten müssen alleine Getragen werden
  • Hoher Verwaltungsaufwand
Eigentumswohnungen
  • Geringer Verwaltungsaufwand
  • Instandhaltung der Allgemeinflächen durch Instandhaltungsrücklage / WEG-Verwaltung
  • Niedriger Stückpreis
  • Häufig ohne Garten
  • Keine alleinige Entscheidungsgewalt (WEG trifft viele Entscheidungen)
Mehrfamilienhäuser
  • Risikostreuung
  • Alleinige Entscheidungsgewalt
  • Hohe Investitionssumme

Neben der Anlageklasse sind auch die Lage, Mietfläche und das Investitionsvolumen entscheidend, sodass Sie sich hierzu ebenfalls Gedanken machen sollten. Gerade bei der ersten Investition empfiehlt es sich, eine kleinere Einheit der größeren vorzuziehen, sodass eventuell gemachte Fehler weniger ins Gewicht fallen und Sie Zeit zum Lernen haben.

Meine Empfehlung: Vermietete Eigentumswohnungen

Für Ihre erste Investition in Immobilien empfehle ich Ihnen den Kauf einer Eigentumswohnung, genauer gesagt empfehle ich eine vermietete Eigentumswohnung. Auf diese Weise haben Sie ab dem Tag der Übergabe (Nutzen und Lasten) Mieteinnahmen, um den Schuldendienst der Finanzierung bezahlen zu können. Sie müssen nicht mit ihrem eigenen Geld einen Makler bezahlen und möglicherweise einige Zeit Leerstand in Kauf nehmen und Zinsen und Tilgung in dieser Zeit selbst bezahlen.

Mit einer vermieteten Eigentumswohnung haben Sie darüber hinaus den Vorteil, dass Sie sich um viele Verwaltungsthemen nicht kümmern müssen, weil die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Bestellung eines Hausmeisters u. v. m. kümmert. Sie können Sich also langsam an die Pflichten eines Vermieters gewöhnen, die in diesem Fall hauptsächlich darin bestehen, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten und einmal jährlich die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Aus meiner Sicht am wichtigsten ist aber noch ein weiterer Faktor: Wohnraummietverträge haben wenig Spielraum für individuelle Vereinbarungen, was das Risiko und den Verwaltungsaufwand für beide Parteien deutlich reduziert. So ist es möglich, dass Wohnraummietverträge nur wenige Seiten lang sind und ohne fundiertes Fachwissen im Mietrecht umgesetzt werden können, während Gewerbemietverträge häufig von Anwälten formuliert werden, viele Dutzend Seiten umfassen und hochgradig komplex sind.

Muster-Ankaufsprofil zum Download

Ich habe ein Muster-Ankaufsprofil erstellt, das Sie kostenlos herunterladen können.

Immobilienportale im Internet

Im Internet haben sich verschiedene Anzeigenportale für Immobilien etabliert, die jeweils eigene Geschäftsmodelle verfolgen und unterschiedliche Zielgruppen ansprechen. Neben klassischen Angeboten wie ImmobilienScout24* oder Immonet gibt es auch diskretere Portale wie das CommercialNetwork, das sich als geschlossener Marktplatz versteht. Darüber hinaus haben immer mehr Nachrichtenportale wie Konii.de Investorenprofile und Verkaufsanzeigen in ihr Angebot aufgenommen.

Klassische Immobilienportale

Das größte klassische Immobilienportal in Deutschland ist ImmobilienScout24*. Die Seite erreicht circa 10,5 Millionen Besucher monatlich und bewirbt 1,5 Millionen Immobilienangebote. Diese Zahl wirken eindrucksvoll, allerdings sind hierin auch Wohnungen zur Miete, Gewerbeobjekte und Spezialimmobilien enthalten, sodass die Anzahl an Zinshäusern und vermieteten Eigentumswohnungen deutlich geringer ist.

Immoscout bietet für jedermann die Möglichkeit, das persönliche Ankaufsprofil in Form eines Suchauftrages* zu hinterlegen und dann per Email informiert zu werden, sobald passende Angebot hochgeladen wurden. Auf diese Weise sind Sie immer unter den ersten Interessenten.

CommercialNetwork

Das CommercialNetwork ist ein Dienst von Immobilienscout24, der es Investoren ermöglicht, direkt mit Verkäufern in Kontakt zu treten. Er richtet sich hauptsächlich an größere Investoren, sodass einzelne Eigentumswohnung hier nicht zu finden sind. Im Gegenzug sind Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte zu finden, die ohne vermittelnden Makler direkt von den jeweiligen Eigentümern angeboten werden. Die Mitgliedschaft im CommercialNetwork ist für Investoren kostenlos, muss allerdings beantragt und von Immoscout genehmigt werden. Sie können ein Ankaufsgesuch erstellen, welches sehr detailliert auch Mikro- und Makrolagefaktoren, Kaufkraftindizes und Infrastrukturdaten erfassen kann und erhalten daraufhin Angebote zugesandt, die ihren Kriterien entsprechen.

Nachrichtenportale und Fachnetzwerke

Ein noch junges aber schnell wachsendes Portal für Immobiliennachrichten ist Konii.de. Hier werden neben aktuellen Nachrichten auch Stellenangebote und Unternehmen präsentiert. Wichtig für Investoren sind allerdings die Immobilien- und die Investments-Seiten. Während die Immobilien-Seite ähnlich funktioniert wie Immobilienscout24.de und die anderen Immobilienportale, verbirgt sich hinter der Investments-Seite eine neue Dienstleistung, die ähnlich wie das CommercialNetwork einen kleinen, geschlossenen Marktplatz bereitstellt, der mit einem automatischen Matching Anfragen und Gesuche zusammenbringen soll. Da die Funktion noch sehr neu ist und sich im Beta-Stadium befindet, ist die Auswahl noch überschaubar, aber eine Registrierung lohnt sich dennoch.

Zwangsversteigerungsportale

Sowohl im Internet, als auch in den Lokalzeitungen und der Immobilienzeitung finden sich regelmäßig Zwangsversteigerungsangebote. Da jedes Amtsgericht für seinen Zuständigkeitsbereich selbst entscheiden kann, wie die Informationen über Zwangsversteigerungen veröffentlicht werden, kann die Suche langwierig und kompliziert werden. Aus diesem Grund haben sich verschiedene Internetportale etabliert, die diese Daten sammeln, aufbereiten und über Suchmasken für die Nutzer anbieten. Die meisten dieser Portale sind allerdings kostenpflichtig, sodass man häufig doch auf die manuelle Suche zurückgreifen muss.

Eine Ausnahme von der Regel möchte ich allerdings dennoch vorstellen: zvg-portal.de. Das zvg-portal wurde von den Landesjustizverwaltungen ins Leben gerufen und bietet Informationen über Zwangsversteigerungstermine in vielen Städten. In einigen Städten sind außerdem Gutachten, Exposees und Fotos der Objekte einsehbar. Das Portal ist derzeit kostenlos für die Nutzer, sodass ich jedem interessierten Investoren einen regelmäßigen Blick auf die Seite sehr ans Herz legen kann.

Bitte beachten Sie, dass Zwangsversteigerungen sich häufig nicht für die erste Investition in Immobilien eignen, da die Eigenkapitalanforderungen im Vergleich zu einem regulären Kauf am Immobilienmarkt deutlich höher sind. Dennoch empfehle ich jedem angehenden Immobilieninvestor, einmal an einem Versteigerungstermin teilzunehmen, um das Procedere kennenzulernen.

Lokalzeitungen & Kleinanzeigenportale

Auch wenn Immobilienanzeigen in Lokalzeitungen mit der fortschreitenden Digitalisierung immer weiter an Beliebtheit verlieren, werden sie dennoch bis heute eingesetzt. Besonders die Generationen, die nicht mit dem Internet aufgewachsen sind, neigen auch heute noch zu dieser Werbeform. In Lokalzeitungen und Kleinanzeigenportalen wie eBay Kleinanzeigen werden deutlich weniger Angaben benötigt, als bei den großen Immobilienportalen, sodass die Anzeigenerstellung sehr stark vereinfacht wird, was es für Privatpersonen ohne Fachwissen deutlich einfacher macht.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sich in den Anzeigen von Lokalzeitungen & Kleinanzeigenportalen lukrative Chancen verstecken können, da diese Angebote häufig ohne die Unterstützung von Maklern und damit provisionsfrei erstellt werden.

Makleransprache

Mit der Zeit werden Sie feststellen, dass dieselben Makler ihnen immer wieder begegnen werden. Es kann also nicht schaden, zu diesen ein gutes Verhältnis aufzubauen, wenn Sie vielversprechende Immobilienangebote erhalten möchten. Daher empfehle ich persönlich jedem angehenden Investoren, das Musterankaufsprofil herunterzuladen und an die wichtigsten Makler in ihrer Umgebung zu schicken. So ist es möglich, dass Ihnen passende Immobilien angeboten werden, noch bevor diese im Internet für jedermann zugänglich sind.

Zusammenfassung

Damit Sie die oben angegebenen Tipps leichter anwenden können finden Sie nachfolgend noch einmal eine kurze Zusammenfassung:

  1. Laden Sie das Muster-Ankaufsprofil herunter und füllen Sie es aus.
  2. Registrieren Sie sich bei ImmobilienScout24.de* und legen Sie einen Suchauftrag an, um über neue Angebote sofort informiert zu werden.
  3. Melden Sie sich ggf. beim CommercialNetwork und bei Konii Immobilien an, wenn Sie bereits größere Objekte im Fokus haben.
  4. Schauen Sie regelmäßig nach Angeboten bei Konii, Immonet und Immowelt.
  5. Nehmen Sie an einer Zwangsversteigerung Teil, auch wenn Sie noch nicht über das Eigenkapital verfügen, selbst eine Immobilie zu ersteigern.
  6. Durchforsten Sie regelmäßig die Anzeigen in Lokalzeitungen und Kleinanzeigenportale im Internet.
  7. Schicken Sie ihr Ankaufsprofil an Makler in ihrer Umgebung, damit Sie informiert werden, bevor neue Angebote im Internet erscheinen.

Ich hoffe, dass Sie mit meinen Tipps schnell die erste Immobilie zum Aufbau eines passiven Einkommens mit Immobilien finden können.

Fragen zur Suche von passenden Immobilien oder zur privaten Kapitalanlage?

Falls noch Fragen zur Suche nach Anlageimmobilien offen geblieben sind, können Sie gerne einen Kommentar hinterlassen oder mir eine Nachricht über das Kontaktformular schreiben.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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