Renditeberechnung von Immobilien – warum viele Exposés falsch sind

Die Renditeangaben in vielen Exposés sind irreführend, weil sie häufig nach der sogenannten Maklerformel berechnet werden. Diese Rechenformel hat leider einige Schwachpunkte, wodurch das Ergebnis sehr stark von der real zu erwartenden Rendite abweichen kann. Mit diesem Beitrag versuche ich ein wenig Licht ins Dunkle zu bringen, damit Sie sich nicht von versprochenen 3,25% Rendite im Exposé einer Eigentumswohnung blenden lassen.

Renditeberechnung von Immobilienangeboten bei Betonrendite.de

 

Bruttoanfangsrendite

Vorweg möchte ich einige Worte über die Maklerformel verlieren, die auch Bruttoanfangsrendite genannt wird. Die Berechnung ist denkbar einfach, da lediglich zwei Zahlen dafür benötigt werden, die jährliche Nettokaltmiete und der Kaufpreis der Immobilie. Die nachfolgende Formel verdeutlicht noch einmal das Rechenverfahren.

Bruttoanfangsrendite

Der Kehrwert der Rendite wird als Multiplikator bezeichnet und steht für die Anzahl an Jahresnettokaltmieten, die dem Kaufpreis entsprechen.

Bruttomultiplikator

Beide Angaben sind häufig in Exposés anzutreffen. Was genau ist aber das Problem mit der Maklerformel? Ganz einfach: die Höhe der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten unterscheidet sich von Objekt zu Objekt und kann einen großen Teil der Mieteinnahmen ausmachen. Mir ist eine Mietwohnung bekannt, in der die nicht umlegbaren Kosten der Wohnung ungefähr ein Drittel der Nettokaltmiete ausmachen. Die eigentliche Mieteinnahme wird dadurch natürlich deutlich reduziert und die Renditeangabe sehr verfälscht.

Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite versucht, diese Schwachpunkte des Brutto-Pendants auszumerzen, indem die Ankaufsnebenkosten und die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten explizit in die Berechnung einbezogen werden. Die Nettoanfangsrendite stellt also eine deutlich präzisere und verlässlichere Renditeangabe dar, die aber in jedem Fall niedriger sein wird als die Bruttoanfangsrendite. Vermutlich aus diesem Grund wird sie auch deutlich seltener in den Exposés und Immobilien-Anzeigen angegeben. Die nachfolgende Formel soll noch einmal verdeutlichen, wie die Berechnung gemacht wird:

Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite kann als einigermaßen verlässlich für die Abschätzung der tatsächlichen Anfangsrendite einer Mietwohnung angesehen werden, auch wenn individuelle Kosten außer Acht gelassen werden. So werden beispielsweise das Mietausfallwagnis und die Instandhaltung der Wohnung nicht mit einbezogen, genauso wie mögliche Fremdfinanzierungen.

Quick-Check (Return on Equity)

Mein Quick-Check verfolgt einen ähnlichen Ansatz wie die Nettoanfangsrendite, allerdings werden die benannten Schwachpunkte teilweise berücksichtigt. Eine Fremdfinanzierung mit den jeweiligen Zins- und Tilgungszahlungen kann im Quick-Check einkalkuliert werden. Außerdem wird die Cashflow-Rendite des Quick-Checks auf Basis des Eigenkapitaleinsatzes berechnet. Damit lässt sich die tatsächliche Rendite einer Immobilie schon recht präzise abschätzen, aber dennoch muss ich auch hier darauf hinweisen, dass die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung und die kalkulatorischen Kosten für das Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt sind.

Interner Zinsfuß (IRR)

Der interne Zinsfuß (engl. Internal Rate of Return) steht für die Abzinsung aller Zahlungsströme einer Investition und repräsentiert die durchschnittliche Rendite dieser Zahlungsströme. Somit werden alle anfallenden Kosten über die gesamte Investitionsdauer in die Berechnung mit einbezogen. Der interne Zinsfuß ist mathematisch kompliziert zu berechnen, auch wenn Tabellenkalkulationsprogramme hierfür Funktionen zur Verfügung stellen. Das Problem mit dieser Methode ist darüber hinaus, dass einige Annahmen getroffen werden müssen. So benötigen Sie einen zukünftigen Verkaufspreis für die Immobilie und müssen einbeziehen, wie hoch die Restverschuldung zum Verkaufszeitpunkt ist. In der Praxis werden die hypothetischen Verkaufszeiträume nicht weiter als 10 Jahre in die Zukunft gesetzt, da die Prognose des Verkaufspreises über längeren Zeitraum auch für Fachleute nur schwer möglich ist.

Fazit

Realistische Renditeanagaben in Exposés bleiben die Seltenheit. Nach wie vor werden viel zu häufig Bruttoanfangsrenditen in Überschriften und Anzeigentiteln verwendet, ohne über die Berechnungsart oder deren Realitätsferne zu informieren, um Interessenten und Klicks anzulocken.

Aus diesem Grund sollten Sie als angehender Immobilien-Kapitalanleger immer einen genauen Blick in das Exposé werfen und zumindest die Nettoanfangsrendite berechnen. Wenn die Nettoanfangsrendite sich für Sie noch immer rentabel genug anhört, dann können Sie über den Quick-Check die Eigenkapital-Rendite auf den Cashflow berechnen und mit der weiteren Prüfung der Immobilie beginnen.

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Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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