Leben als Vermieter: Was bedeutet es für mich privat, Vermieter zu werden? (Teil I/II)

Der Kauf von Immobilien ist immer eine große Sache. Auch ich nenne mehrere Mietwohnungen mein Eigen und dennoch habe ich ein Kribbeln im Bauch, wenn ich die erste Besichtigung durchführe, mit meinem Banker über die Finanzierung verhandele oder beim Notar dem Verkäufer gegenübersitze. Wenn Sie die Voraussetzungen für die Investition in Immobilien erfüllen, das Objekt in der Investitionsrechnung gut aussieht und eine Einigung über den Kaufpreis und die Vertragsbedingungen gefunden wurde, dann beginnen die wahren Rechte und Pflichten des Vermieters.

Leben als Vermieter - Was bedeutet das für mich privat?

Nachfolgend gehe ich darauf ein, was auf Sie zukommt, wenn Sie in Immobilien investieren.

Die Suche beginnt

Auch wenn es selbstverständlich klingen mag, bevor Sie überhaupt zum Immobilien-Kapitalanleger werden können, müssen Sie das passende Objekt finden. Die Suche kann zeitaufwändig und langwierig sein, wenn Sie in einem Ballungsraum mit Verkäufermarkt unterwegs sind, also lassen Sie sich nicht verunsichern und suchen Sie weiter. Im Vergleich zu einem Anlageprodukt von Banken oder Versicherungen müssen Sie neben dem Geld auch private Zeit investieren, um zum Vermieter zu werden.

Vor der Beurkundung – Zeit für die Due-Diligence

Wenn Sie ein interessantes Objekt gefunden haben, ist es an der Zeit, die gebotene Sorgfalt walten zu lassen. Diese wörtliche Übersetzung des im Transaktionsbereich gängigen Begriffs Due-Diligence bedeutet im Grunde, dass Sie die Immobilie einer Risikoprüfung unterziehen. Besichtigen Sie das Objekt, lesen Sie alle wichtigen Unterlagen und konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Sachverständigen, Steuerberater oder Rechtsanwalt. Diese Berater sind nicht billig, aber für einige hundert Euro können Sie sich langfristig vor finanziellen Schäden bewahren. Gleichzeitig sollten Sie die Investitionsrechnung aufstellen und prüfen, ob die Immobilie auch finanziell eine gute Entscheidung ist.

Geben Sie ein Angebot ab

Wenn Sie keine entgegenstehenden Risiken gefunden haben, dann können Sie jetzt ein Angebot abgeben. Auch als Digital Native und im Jahr 2017 mache ich das gerne noch mit einem persönlich unterschriebenen (und anschließend gescannten und per Email versendeten) Brief, um die Ernsthaftigkeit meines Angebotes zum Ausdruck zu bringen. Auf ein schriftliches Angebot können Sie aber auch verzichten, wenn Sie sich mit dem Verkäufer auch so auf einen Kaufpreis und die groben Eckdaten des Kaufvertrages einigen können.

Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar

Wenn das Objekt ihrer Begierde über einen Makler vermittelt wird, wird dieser nun vermutlich nach einem Notar ihrer Wahl fragen, um einen Beurkundungstermin zu vereinbaren und den Kaufvertragsentwurf erstellen zu lassen. Andernfalls können Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Notar verständigen. Im Gegensatz zu gewerblichen Immobilien-Transaktionen und großen Verkäufen, werden die Kaufverträge einzelner Eigentumswohnungen in der Regel nicht von Anwälten aufgesetzt, sondern durch den Notar erstellt. Das ist nicht als Nachteil zu verstehen, der Notar setzt häufig auf eigene Vorlagen, die schon viele Male erfolgreich beurkundet wurden. Für Sie ist es jetzt also an der Zeit, den Kaufvertragsentwurf zu lesen, im besten Fall zu verstehen und andernfalls mit einem Rechtsanwalt die offenen Fragen zu klären. Hier gilt dasselbe, wie bereits zwei Absätze zuvor: lieber jetzt etwas Geld für einen Profi investieren, als im Nachhinein mit dem Kauf auf die Nase zu fallen.

Finanzierung der Immobilie nicht vergessen

Einen wichtigen Punkt habe ich bisher unterschlagen, falls Sie die Investitionskosten nicht vollständig mit Eigenkapital finanzieren können oder wollen: die Finanzierung. Während ein Notartermin schnell gefunden sein kann, mahlen die Mühlen der Banken etwas langsamer. Daher sollten Sie sich frühzeitig mit einer Finanzierungsanfrage an die Banken ihres Vertrauens wenden. Nichts ist ärgerlicher, als einen Notartermin kurzfristig abzusagen, weil die Bank das Anlageobjekt nicht finanzieren will.

Vor dem Übergang von Nutzen und Lasten (bald sind Sie Vermieter)

Glückwunsch, Sie haben den Beurkundungstermin hinter sich, der Notar stürzt sich in seine Aufgaben, um die Eintragung im Grundbuch vornehmen zu lassen und auch sonst alle Rahmenbedingungen für den Verkauf zu erfüllen. Was kommt in dieser Phase auf Sie zu?

Wenn Sie auf Fremdkapital verzichten, dann wird diese Zeit für Sie entspannt: warten Sie auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars, bezahlen Sie den Verkäufer und die Ankaufsnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt & Notar) und informieren Sie zusammen mit dem bisherigen Eigentümer den Mieter über den Verkauf und das neue Mietkonto.

Separates Mietkonto erleichtert die Arbeit

Ach ja, falls Sie noch kein separates Mietkonto haben, empfehle ich auf jeden Fall, hierfür ein eigenes Konto anzulegen. Kostenlose Konten bei Direktbanken gibt es auch heute noch und es ist viel einfacher, die Einnahmen und Ausgaben im Blick zu behalten und für die Steuererklärung aufzubereiten, wenn alles auf einem separaten Konto verbucht wird.

Bringen Sie die Finanzierung zum Abschluss

Anders sieht es aus, falls Sie eine Bank für die Finanzierung ins Boot geholt haben. Sie müssen spätestens jetzt den Darlehensvertrag unterzeichnen und die darin vereinbarten Grundpfandrechte bestellen. Also müssen Sie ein weiteres Mal zum Notar, denn wie bei der Beurkundung des Kaufvertrages benötigen Sie auch für die Bestellung von Grundpfandrechten einen Notar. Wenn die Eintragung bestätigt ist, können Sie auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars warten und dann zum vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten, also dem Übergabetag, den Kaufpreis bezahlen.

Jetzt sind Sie Vermieter – Was nach der Übergabe der Wohnung auf Sie zukommt, erfahren Sie hier:
Leben als Vermieter: Was bedeutet es für mich privat, Vermieter zu werden? (Teil II/II)

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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