Kapitalanlage in Immobilien: Warum vermietete Immobilien die beste private Kapitalanlage sind

Es gibt für Privatpersonen eine lange Liste möglicher Investitions- und Kapitalanlagemöglichkeiten: Aktien, Anleihen, alle möglichen Arten von Fondsprodukten, Versicherungen, Tages- und Festgeld, usw. Alle diese Produkte haben eines gemeinsam: Sie geben jemandem ihr Geld und können es danach quasi vergessen bis die Laufzeit des Produktes abgelaufen ist oder Sie sich entscheiden, die Aktie, den Fonds oder die Anleihe wieder zu verkaufen. Oft genug wissen Sie nicht, was im Hintergrund mit ihrem Geld passiert, wenn Sie nicht 300 Seiten lange Jahresberichte von Unternehmen oder Fonds lesen möchten. Außerdem ist ihre Mitwirkung bei Entscheidungen sehr eingeschränkt oder teilweise vollständig ausgeschlossen. Aus diesem Grund habe ich eine Liste mit den Vorteilen von Immobilien gegenüber anderen Anlageformen zusammengestellt.

 

Immobilien sind die beste private Kapitalanlage

 

 

Immobilien-Investoren sind Unternehmer

Immobilien für sich können beinahe als kleine Unternehmen angesehen werden. Für Immobilien schließen Sie Verträge ab, haben regelmäßige Ein- und Auszahlungen und müssen Entscheidungen treffen. Nicht umsonst spricht man bei der Investitionsplanung auch von Business-Plänen. Wenn Sie in Immobilien investieren, dann müssen Sie regelmäßig Entscheidungen treffen, die Finanzierung sicherstellen, Einnahmen kontrollieren und gegebenenfalls auch mit Mietern verhandeln. Sie haben also einen direkten Einfluss auf das Ergebnis und damit mehr Verantwortung, gleichzeitig aber auch mehr Arbeit als bei einem Fondssparplan oder einem Festgeld.

Bitte beachten Sie, dass sich diese Überschrift nicht auf Unternehmer im steuerlichen Sinne bezieht.

Die Basis wächst mit

Bei Anleihen und Festgeldprodukten erhält der Anleger in der Regel nach Ende der Laufzeit den Nennwert, bzw. das angelegte Kapital zurück. Genau dasselbe gilt für die Zinsen. Da der Nennwert, bzw. das angelegte Kapital sich nicht verändern, bleiben auch die Zinszahlungen gleich und der Zinseszins-Effekt kann nicht zum Tragen kommen. Unter dem Nennwert gekaufte Anleihen lasse ich in diesem Beispiel bewusst aus, da es mir um die Verdeutlichung eines Prinzips geht.

Was passiert also, wenn ich 10 Jahre lang regelmäßig dieselben Zinsen von meiner Bank bekommen habe, mein Feldgeldvertrag abgelaufen ist und ich mein Kapital zurückbekomme? Ich bekomme exakt denselben Betrag zurück, den ich ursprünglich angelegt habe, wobei der Wert dieses Geldes durch 10 Jahre Inflation deutlich gemindert wurde.

Im Gegensatz dazu blicke ich bei Immobilien auf 10 Jahre Wert- und Mietentwicklung zurück. Niemand kann versprechen, ob der Wert einer Immobilie nach 10 Jahren automatisch höher oder niedriger ist, aber zumindest der langfristige Durchschnitt hat bisher in Deutschland eine positive Entwicklung genommen, es besteht also immerhin die Chance auf eine innere Wertsteigerung und die laufende Steigerung der Mieterträge. Für einen meiner ersten Artikel zur Strategie habe ich auf Basis der Daten des Statistischen Bundesamtes und der Bundesbank die durchschnittliche Entwicklung des Wohnungsmarktes und des Mietmarktes berechnet und eine Steigerung der Wohnungspreise von 2004-2015 um ca. 2,9% pro Jahr, sowie der Mietpreise um ca. 1,2% pro Jahr festgestellt.

Die Inflation frisst die Finanzierung auf

Innerhalb der Eurozone wird langfristig eine Teuerung von knapp unter 2% pro Jahr angestrebt. Das bedeutet also, dass man für 98 Cent am Jahresanfang in etwa so viele Waren bekommt, wie für einen Euro am Jahresende. Ein fester Geldbetrag verliert also an Wert und das Geldvermögen der Sparer wird aufgefressen. Dasselbe Prinzip gilt aber auch für die Schulden zur Finanzierung einer Immobilie. Es verringert sich zwar nicht die Summe, die sie zurückzahlen müssen, sehr wohl verringert sich aber der Gegenwert, beispielsweise in Form von Waren oder Dienstleistungen.

Immobilien lassen sich fremdfinanzieren

Apropos Finanzierung. Im Gegensatz zu den meisten anderen Kapitalanlageformen lassen sich Immobilien mit Hilfe von Darlehen finanzieren, sodass Sie nicht den vollständigen Gegenwert einer Transaktion durch Eigenkapital decken müssen. Durch Fremdfinanzierung steigen in der Regel die Erträge, wobei natürlich auch das Risiko erhöht wird. Das Stichwort hier ist Leverage-Effekt.

Laufende Erträge tilgen Fremdfinanzierung

Bei der Kapitalanlage in vermietete Eigentumswohnungen steht der Cashflow im Vordergrund. Wenn Sie nach Abzug der Finanzierungskosten und aller Kosten der Kapitalanlage keinen positiven Cashflow erwirtschaften, brauchen Sie nicht in die Immobilie zu investieren. Dennoch sollte man nicht vergessen, dass der laufende Cashflow einer Immobilie langfristig nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung der Fremdfinanzierung bezahlt. Plakativ wird gerne geworben mit „Mieter zahlen Darlehen ab“, was ich so selbst nicht sagen würde, aber in dieser Aussage steckt trotzdem die Wahrheit.

Immobilien erwirtschaften laufende Erträge

Im Gegensatz zu den meisten anderen Anlageformen erwirtschaften Immobilien monatliche Einnahmen. Während Aktien in Deutschland normalerweise einmal jährlich Dividenden zahlen und auch Anleihen häufig nur einen Zinszahlungstermin pro Jahr haben, können Sie bei gut laufenden Immobilien auf monatliche Erträge setzen.

Es gibt natürlich auch Unternehmen, insbesondere die REITs in den USA, die ebenfalls monatliche Ausschüttungen vornehmen, aber in Deutschland ist das so nicht üblich.

Substanzwert

Immobilien versprechen jederzeit einen gewissen Substanzwert, zumindest für das Grundstück auf dem eine Wohnung errichtet wurde. Im Gegensatz zu Anleihen oder Aktien, deren Emittenten in die Zahlungsunfähigkeit geraten können, ist bei Immobilien also immer ein gewisser Gegenwert vorhanden. Nichts desto trotz kann auch bei Immobilien das vollständige Eigenkapital verloren gehen, wenn für die Finanzierung viel Fremdkapital aufgenommen wurde und der Wert der Immobilie unter die Restschuld der Finanzierung fällt.

Haben Immobilien denn keine Nachteile?

Nach all den Vorteilen von Immobilien gegenüber anderen Kapitalanlageformen darf die Frage nach den Nachteilen aber nicht unter den Tisch fallen. Da wäre zum einen die Eintrittshürde Eigenkapital: für die Investition in Immobilien benötigen Sie eine gewisse Menge Eigenkapital. Sie können also keinen monatlichen Sparplan abschließen, wie es bei vielen anderen Produkten der Fall ist. Außerdem müssen Sie Zeit mitbringen, um sich in die Materie einzuarbeiten und für die Recherche selbst. Außerdem ist die Investition in Immobilien eine sehr langfristige Anlage. Die hohen Ankaufsnebenkosten machen eine lange Haltedauer unabdingbar, da Sie andernfalls mit Verlusten rechnen müssen. Im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen sind Immobilien außerdem nur mit langer Vorlaufzeit veräußerbar, ein Verkauf auf Knopfdruck ist in Deutschland nicht möglich.

Fazit

Alles in allem kann man sagen, dass Immobilien eine Reihe von Vorteilen gegenüber anderen Anlageformen haben:

  1. Mitspracherecht: Sie treffen Entscheidungen und müssen die Konsequenzen vertreten. Eine Immobilie ist also einem Unternehmen ähnlicher als einer klassischen Kapitalanlage
  2. Wertentwicklung: Wert und Erträge entwickeln sich über die Haltedauer. Sie bekommen in der Regel bei einem Verkauf nicht einfach nur ihr Eigenkapital zurück und haben bis dahin jeden Monat dieselben Mieteinnahmen gehabt.
  3. Inflation: Die Inflation, dein Freund und Helfer, frisst im Laufe der Zeit auch die Restschuld der Immobilie auf.
  4. Leverage-Effekt: Durch Fremdfinanzierung brauchen Sie nicht den vollen Kaufpreis als Eigenkapital bereitzustellen und die Eigenkapitalrendite kann deutlich gesteigert werden.
  5. Mieterträge bedienen Kapitaldienst: Die laufenden Erträge der vermieteten Immobilie sollten für den Schuldendienst ausreichen, sodass die Tilgung über die Zeit automatisch erfolgt.
  6. Laufende Erträge: Im Gegensatz zu Dividenden und Anleihezinsen erwirtschaften Immobilien monatliche und nicht jährliche Zahlungen.
  7. Substanzwert: Grund und Boden haben immer einen Wert.

Neben all den Vorteilen gegenüber anderen Kapitalanlageformen sollten Sie aber in jedem Fall auch einen Blick auf den Abschnitt zu den Nachteilen werfen.

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Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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4 thoughts on “Kapitalanlage in Immobilien: Warum vermietete Immobilien die beste private Kapitalanlage sind

  1. Eine wirklich gute Auflistung der einzelnen Vorteile.

    Für mich ist das größte Manko an Immobilien, dass sie ziemlich illiquide sind und nicht so leicht verkauft werden können. Zumindest müssen hohe Transaktionskosten und ein höherer Aufwand in Kauf genommen werden.
    So sind Immobilien (wie Du es auch beschrieben hast) für mich nur eine Option, wenn ich ganz sicher weiß, dass ich das investierte Geld die nächsten 10 Jahre mindestens nicht benötige. Das sollte eigentlich auch für den Kauf von Aktien gelten, doch hier kann ich schlechten Zeit auch einen kleinen Teil verkaufen.

    Schöne Grüße
    Dominik

  2. Auch wenn ich die Vorteile klar nachvollziehen kann, ist es doch immer auch eine Zeit- und Aufwandsfrage. Ich traue mir es wirklich nicht zu, das ganze gehazle mit Immobilien zu managen. 🙂 Vlt. wird es mit deinem Blog hier etwas besser und ich tanke Hintergrundwissen… aber im Grunde vertraue ich eher auf mein kleines ETF-Depot. Das macht keinen Ärger! 🙂

  3. Hallo Yanneck-Morten,
    sicherlich haben Immobilien viele Vorteile. Ein Immobilieninvestment ist jedoch in den wenigsten Fällen ein Selbstläufer. Ich kenne viele Leute, die mit Immobilien wirklich schlechte Erfahrungen gemacht haben. Und allzu große Renditen darf man sich in der Regel auch nicht erwarten. In den letzten Jahren ist man durch die Preisanstiege verblendet. Die langfristige Durchschnittsrendite liegt bei 0-3% p.a. Kam erst vor kurzem eine Studie heraus. Ich denke, der „Normalbürger“ überschätzt die Chancen und unterschätzt die Risiken.

    Eine schuldenfreie, eigengenutzte Immobilie hingegen sehe ich schon positiver. Sie kann als solide Basis für die Altersvorsorge dienen. Neben emotionalen Aspekten wiegt hier sicherlich das mietfreie Wohnen im Alter und die Unabhängigkeit vom Vermieter schwer.

    Nur so ein paar Gedanken 🙂

    1. Moin Wolfgang,
      ich kann den Ansatz verstehen und finde es aktuell auch schwer, langfristig gut funktionierende Immobilien zu finden. Der völlig leergekaufte Markt und die „breite Bekanntheit“ der Marktzyklus-Hochphase führen dazu, dass selbst in Randmärkten und auf dem Dorf die Preise teilweise völlig verzerrt sind.
      Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien zu rentierlichen Preisen gar nicht mehr zu finden sind, sie sind nur schwerer zu entdecken.
      Die Vorliebe für eigengenutzte Immobilien kann ich menschlich natürlich sehr gut nachvollziehen, ich würde das Bild aber gerne um meine eigenen Erfahrungen erweitern:
      Ich bin mit 3 Geschwistern und meiner Großmutter im Haus aufgewachsen, wir waren also zu siebt und das Haus entsprechend groß. Wie es mit der Zeit üblich ist, ziehen nach und nach auf dem einen oder anderen Weg die Familienmitglieder aus und zuletzt waren noch 3 Leute in einem Haus mit 8 Zimmern. Alleine die Heizkosten waren höher, als meine jetzige Miete in Hamburg insgesamt. Das Haus war weitestgehend abbezahlt, aber eben doch viel größer als notwendig und selbst ohne Schuldendienst für die Finanzierung waren die Kosten erheblich. Mietfreies Wohnen im schuldenfreien Eigentum halte ich auch auf Grundlage dieser Erfahrung für einen Trugschluss, weil Betriebskosten und insbesondere die Instandhaltung ja trotzdem anfallen und nicht mit dem Ende der Finanzierung einfach aufhören.
      Lange Rede, kurzer Sinn: Selbstgenutzte Immobilien sind charmant, müssen aber mindestens genauso gewissenhaft geprüft werden, wie Anlageimmobilien.

      Hast Du den Link oder den Titel der Studie über die Durchschnittsrendite zufällig zur Hand? Ich würde gerne mal einen Blick hineinwerfen.

      BG
      Yanneck

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