Leben als Vermieter: Was bedeutet es für mich privat, Vermieter zu werden? (Teil II/II)

Weiter geht es mit dem Artikel zum Leben als Vermieter. Wir sind inzwischen bei der Übergabe der Mietwohnung und damit dem Beginn der Vermietungstätigkeit angekommen. Falls Sie den ersten Beitrag zum Leben als Vermieter noch nicht gelesen haben, klicken Sie einfach hier. Ansonsten wünsche ich viel Spaß beim Lesen und freue mich über jeden Kommentar.

Leben als Vermieter - Was bedeutet das für mich privat? - Teil 2

Jetzt sind Sie Vermieter

Jetzt wird es ernst. Nach der Übergabe der Wohnung beginnen für Sie einige Aufgaben, deren Zeitaufwand aber in der Regel überschaubar ist. Auch hier bestätigen natürlich Ausnahmen wieder die Regel, um schon einmal etwas vorzugreifen, aber ich gehe hier zunächst von meinen eigenen bisherigen Erfahrungen aus.

Bitte beachten Sie, dass die nachfolgenden Absätze nur für Eigentumswohnungen gelten. Wenn Sie beispielsweise ein vermietetes Einfamilienhaus kaufen und keinen Hausverwalter einsetzen, werden Sie sich auch um Themen wie die Organisation von Wärmelieferung, Hausmeisterdiensten, Gebäudeversicherungen usw. kümmern müssen.

Persönliche Erfahrungen als Vermieter

Ich betone hier noch einmal ausdrücklich: ich schildere meinen persönlichen Aufwand auf Grundlage meiner guten Erfahrungen. Es kann immer zu Stress mit Mietern über die Instandhaltung der Wohnung, die Miete oder die Betriebskostenabrechnung kommen, aber ich bin davon bisher weitestgehend verschont geblieben und widme erst den letzten Teil des Beitrags diesen Unannehmlichkeiten.

Monatliche Pflichten

Am Anfang des Monats ist es an der Zeit, den Mieteingang, die Abbuchung des Wohngeldes, der Finanzierungsrate und gegebenenfalls sonstiger Kosten zu überprüfen. Wenn Sie über einen Onlinebanking-Zugang für das Mietkonto verfügen, sollte das schnell gemacht sein. Es empfiehlt sich, in einer Excel-Tabelle die Einnahmen und Ausgaben mit zu führen, damit wird die Steuererklärung leichter und Sie können falsche oder fehlende Zahlungen leicht nachvollziehen.

Unregelmäßig eintretende Pflichten

Gelegentlich kann es vorkommen, dass Sie die Wohnung instand halten oder -setzen müssen. Sei es ein tropfender Wasserhahn, ein ausgewachsener Wasserschaden, oder ein klemmendes Fenster, als Eigentümer sind Sie in der Pflicht, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Dementsprechend müssen Sie reagieren, wenn ein Problem auftritt.

Nachvermietung

Wenn der Mieter sich entscheidet, den Mietvertrag zu kündigen, dann liegt es an Ihnen einen Nachmieter zu finden. Wenn der bisherige Mietvertrag endet, muss die Wohnung an Sie zurückgegeben werden, also sollten Sie ein Übergabeprotokoll anfertigen, alle Zählerstände und gegebenenfalls Mängel dokumentieren und sich die Schlüssel übergeben lassen. Wenn Sie einen neuen Mieter gefunden haben, setzen Sie einen Mietvertrag auf (es gibt im Internet viele passende Vorlagen, aber achten Sie darauf, dass er auch wirklich zu den Besonderheiten der Wohnung passt) und führen das Procedere der Übergabe mit dem neuen Mieter erneut durch. Es ist schwer abzuschätzen, wie viel Zeit die Nachvermietung wirklich in Anspruch nimmt. In den großen Ballungsräumen organisieren teilweise sogar die alten Mieter die Suche nach ihren Nachfolgern und Sie müssen lediglich die Mieterprüfung durchführen und sich um Vertrag und Übergabe kümmern. Andernfalls werden Sie gegebenenfalls einen Makler ins Boot holen müssen oder sich selbst um die Erstellung von Anzeigen kümmern.

Mietkaution

Die Rückzahlung der Mietkaution des bisherigen Mieters sollten Sie veranlassen, sobald Sie keine weiteren Forderungen mehr gegen den Mieter haben, spätestens aber nach 6 Monaten. Für mögliche Nachforderungen aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung dürfen Sie einen Teil der Kaution einbehalten, aber was darüber hinausgeht sollten Sie zeitnah zurückzahlen. Denken Sie daran, dass auch Sie bei einem Umzug nicht 6 Monate auf die Rückzahlung ihrer Kaution warten wollen, wenn Sie die Kaution für die neue Wohnung sofort bezahlen müssen. Der Zeitaufwand für eine Überweisung oder die Rückgabe des verpfändeten Sparbuchs ist aber ansonsten nicht der Rede wert.

Alle Jahre wieder

Es gibt einige Aufgaben, die Sie nicht ständig aber zumindest jährlich erfüllen müssen. Hierzu zählt die Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung, die Prüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten, die Einreichung von Unterlagen zur Finanzierung bei der Bank, der Besuch der Eigentümerversammlung und natürlich die Steuererklärung.

Betriebskosten – Heizkosten – Abrechnungssaison

Die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ist meistens schnell erledigt. Aus der Excel-Tabelle mit den Kontobewegungen lesen Sie Vorauszahlungen des Mieters ab und stellen diese den umlegbaren Betriebskosten, sowie den Heizkosten gegenüber. Freundlicherweise werden in vielen Hausgeldabrechnungen heutzutage die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Betriebskosten separat ausgewiesen, sodass Sie diese ohne viel Aufwand übernehmen können, wenn der Mietvertrag die Verordnung für die Umlage vorsieht. Wenn Sie Auffälligkeiten in der Abrechnung feststellen, sollten Sie bei der WEG-Verwaltung die Belege einsehen und ggf. eine korrigierte Abrechnung anfordern. Ihr Mieter hat ein Recht auf eine korrekte Abrechnung und wird mit Sicherheit bemerken, wenn es auffällige Veränderungen in den Zahlen gibt. Meiner persönlichen Erfahrung nach dauert die Erstellung der Abrechnung für eine Mietwohnung unter den genannten Voraussetzungen selten länger als 1-2 Stunden. In manchen Fällen geht es aber noch schneller: Unter idealen Voraussetztungen erstelle ich die Betriebskostenabrechnung in nur 6 Minuten.

Die Eigentümerversammlung ist die Basis für die Ausübung ihres Mitbestimmungsrechts in Bezug auf alle Belange der WEG. Hier werden mindestens einmal jährlich Beschlüsse zur Jahresabrechnung, Instandsetzungsmaßnahmen oder der Hausordnung gefasst. Als Eigentümer sind Sie nicht verpflichtet aber berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und sollten dies in ihrem eigenen Interesse auch tun. Sie dürfen sich auch vertreten lassen, wenn Sie persönlich nicht erscheinen können. Eigentümerversammlungen folgen einer Tagesordnung, die für mich der springende Punkt bei der Entscheidung ist, ob ich daran teilnehmen werde. Durch die Möglichkeit, die Hausverwaltung mit der Vertretung zu beauftragen, lassen sich aus meiner Sicht lange Diskussionen über für mich nicht relevante Themen vermeiden. Dennoch kann ich jedem Immobilien-Eigentümer nur empfehlen, bei wichtigen Themen persönlich vorstellig zu werden und seine Meinung zu vertreten. Der Zeitaufwand ist schwer einzuschätzen, insbesondere wenn die Versammlung nicht beschlussfähig ist und die neue Versammlung dann an demselben Tag zu einer späteren Uhrzeit einberufen wird.

Immobilienfinanzierung – auch vor Ende der Sollzinsbindung müssne Sie daran arbeiten

Die Sollzinsbindung ihrer Finanzierung hat irgendwann ein Ende und diesen Zeitpunkt sollten Sie nicht verpassen. Wenn Sie rechtzeitig mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung verhandeln oder gegebenenfalls eine Refinanzierung mit einer anderen Bank vereinbaren, geraten Sie nicht in eine Zwangslage und können in Ruhe ein faires Angebot aushandeln. Bei einer Finanzierung mit festem Zinssatz haben Sie in der Regel erst einmal einige Jahre Ruhe, aber dennoch sollten Sie dieses Thema nicht vergessen. Außerdem wird ihr Banker ihnen vermutlich einmal jährlich einen Brief mit der Bitte um Einreichung von Unterlagen senden, da die meisten Kreditverträge jährlich den Nachweis der wirtschaftlichen Verhältnisse vorsehen. In diesem Fall müssen Sie einige Unterlagen wie den Steuerbescheid und eine Vermögensaufstellung an die Bank schicken, werden aber gleichzeitig daran erinnert, dass es das Darlehen noch gibt und können so auch die Anschlussfinanzierung nicht vergessen. Ich habe für mich persönlich ein elektronisches Dokumentenmanagement eingeführt, sodass ich alle Briefe einmal auf den Scanner lege, bevor ich sie abhefte. Der Vorteil liegt auf der Hand: Fragt mich die Bank nach meinen Unterlagen, kann ich binnen weniger Minuten alle Dateien zusammensuchen und meinem Banker zumailen. Die eigentliche Verhandlung über die Anschlussfinanzierung dauert natürlich länger, als nur wenige Minuten, aber das kennen Sie ja auch schon von der ersten Finanzierung für die Immobilie.

Mieterhöhung – Das Recht auf Wertsicherung

Wenn Sie keinen Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen haben, haben Sie vermutlich (aber nicht immer) das Recht zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB. In diesem Fall sollten Sie mindestens einmal jährlich prüfen, ob eine Anpassung der Miete möglich ist und ob Sie diese Mieterhöhung auch einfordern möchten. Natürlich müssen Sie eine mögliche Mieterhöhung nicht durchsetzen, aber Sie sollten sich zumindest darüber bewusst sein, wenn sie es könnten. Ich betone diese Wahlmöglichkeit deshalb so sehr, weil ich selbst sehr gute Erfahrungen mit einer Mieterin gemacht habe, die seit vielen Jahren in jedem Monat pünktlich ihre Miete bezahlt, immer ein sehr vermieterfreundliches Verhalten an den Tag legt und mir das Vermieterleben leicht macht. Im Gegenzug möchte ich sie nicht mit einer höheren Miete und dem Gedanken an einen möglichen Umzug belasten. So erhalte ich mir meine zuverlässige Mieterin und beide Seiten profitieren. In diesem Fall ist mein Zeitaufwand für die Prüfung der Mieterhöhung gleich Null. Regulär müsste ich mir den Qualifizierten Mietenspiegel oder eine andere zugelassene Quelle für die ortsübliche Vergleichsmiete suchen und gegebenenfalls das Mieterhöhungsverlangen formulieren. Auch hierfür gibt es im Internet eine Vielzahl von Vorlagen, bei denen Sie sich bedienen können. Den Zeitaufwand sehe ich insgesamt bei weniger als zwei Stunden, sofern der Mieter/die Mieterin keinen Widerspruch dagegen einlegt.

Steuererklärung – als Vermieter Pflicht

Ein leidiges Thema zum Schluss bleibt Ihnen als Vermieter leider nicht erspart: die Steuererklärung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig, dementsprechend müssen Sie als Vermieter auch einmal im Jahr die Einkommensteuererklärung ausfüllen oder ausfüllen lassen. Je nach Abschreibungssatz kann sich dieser Nachteil sogar als Vorteil herausstellen, wenn Sie bedingt durch hohe Abschreibungen bei positivem Cashflow dennoch einen steuerlichen Verlust ausweisen, also seien Sie nicht traurig um die Arbeit. Wenn Sie wie beschrieben ein separates Mietkonto führen und die Ein- und Auszahlungen schon unterjährig in Excel übertragen, dann muss die Steuererklärung für Sie keine Qual sein. Der Zeitaufwand hängt von ihren persönlichen Verhältnissen ab, daher kann ich hier schwer eine Einschätzung treffen, aber ich persönlich überlasse die Arbeit lieber einem Profi und schicke ihm lediglich die Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben, sowie die Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen.

Klingt alles ganz nett, aber?

Bis hier hört sich alles sehr unproblematisch an und das war es in meiner bisherigen Laufbahn auch. Dennoch muss an dieser Stelle noch einmal betont werden, dass ich mit meinen Erfahrungen bisher meistens Glück hatte. Der Fall von Swantje B. zeigt, dass das Leben als Vermieter auch mit viel Zeit- und Kostenaufwand verbunden sein kann und insbesondere psychischen Stress mit sich bringen könnte. Sie war in einen monatelangen Rechtsstreit mit ihren Mietern verwickelt, den sie zwar gewann, aber dennoch sehr darunter zu leiden hatte. Von daher ist es nachvollziehbar, wenn man das Risiko scheut und stattdessen lieber auf andere Kapitalanlageformen setzen möchte.

Auseinandersetzungen mit Mietern können bei Kleinigkeiten beginnen und unberechtigt sein, wie im zuvor geschilderten Fall und sich trotzdem zu handfesten gerichtlichen Auseinandersetzungen über mehrere Instanzen steigern. Aus diesem Grund zeige ich gerne nachfolgend auf, wie ich mir das Vermieterleben erleichtere:

Bis auf wenige Ausnahmen setze ich bei meinen Investitionen Hausverwalter ein. Diese kosten natürlich Geld, sparen mir aber im Gegenzug viel Zeit, Stress und viele Anrufe wegen eines tropfenden Wasserhahns oder der kaputten Glühbirne im Treppenhaus. Vor einem Gerichtsverfahren bewahren können Hausverwalter die Eigentümer allerdings nicht. Auch ich war bereits in einen Rechtsstreit verwickelt und war beim Anblick des gelben Umschlags der förmlichen Zustellung in der Post erschrocken.

Eigentilch wollte ich hier den Fall näher beschreiben, aber da das Urteil erst kürzlich gesprochen wurde, belasse ich es bei der folgenden Zusammenfassung: Ich war im Recht und habe auch Recht bekommen, aber ich kann jeden Kapitalanleger verstehen, der dieses Risiko lieber vermeidet und auf eine andere Anlageform setzen will. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien haben Sie mit Menschen zu tun und wo Menschen auf einander treffen, gibt es immer auch Meinungsverschiedenheiten. Selbst wenn sie im Recht sind, dauert es mitunter Monate ihr Recht durchzusetzen. Ob Sie dieses Risiko eingehen wollen, müssen Sie für sich selbst entscheiden. Für mich persönlich hat sich durch die Auseinandersetzung nichts geändert, weil es meiner Erfahrung nach eher die Ausnahme als die Regel ist.

To make a long story short

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Vermietertätigkeit insgesamt nicht viel Zeit in Anspruch nimmt, sofern Sie nicht in Eigenarbeit die Renovierung der Wohnung durchführen wollen oder bei jeder Kleinigkeit selbst Hand anlegen. Nach der zeitraubenden Suche und der Ankaufsphase ist ihre monatliche Arbeit überschaubar, wenn keine außergewöhnlichen Fälle wie der von Swantje B. eintreten. Dennoch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass eine Mietwohnung eine Verpflichtung mit sich bringt. Menschen sehen diese Wohnung als ihr Zuhause an und haben einen Anspruch auf die Nutzung einer Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, also können und sollten Sie die Arbeit nicht einfach schleifen lassen. Ihr persönlicher Aufwand lässt sich aber reduzieren, wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, die die Betriebskostenabrechnung, Mieterwechsel und die Kommunikation mit dem Mieter übernimmt.

Teil 1 dieses Beitrags zum Leben als Vermieter und dem, was sich mit dem Immobilienkauf ändert, finden Sie hier.

Vielen Dank, dass Sie diesen Beitrag gelesen haben

Falls Sie noch Fragen zum Leben als Vermieter haben, schreiben Sie gerne einen Kommentar oder eine Mail. Ansonsten freue ich mich über ein Like auf Facebook oder das Teilen dieses Artikels bei Twitter, wenn Ihnen der Beitrag gefallen hat.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

Rating: 4.6. From 9 votes.
Please wait...

4 thoughts on “Leben als Vermieter: Was bedeutet es für mich privat, Vermieter zu werden? (Teil II/II)

  1. Der Artikel ist eine wirklich tolle Auflistung der verschiedenen Verpflichtungen als Vermieter.

    In den verschiedenen Facebookgruppen und auf verschiedenen Blogs hört sich das manchmal so an, als sei das alles überhaupt kein Aufwand und man bräuchte die Wohnungen einfach nur kaufen und kann sie dann wie Aktien im Depot liegen lassen.

    Mir ist es wichtig das vorher klar zu machen und zu verstehen, dass es auch zu Problemen kommen kann. Das sollte natürlich nicht die Regel sein, doch die Möglichkeit besteht.

    Schöne Grüße
    Dominik

  2. Hi Yanneck,

    kann ich so bestätigen. In den meisten Fällen ist der Aufwand echt überschaubar.

    Ab und zu kommt es aber schon zu Problemen und dann muss mal als Vermieter schnell und konsequent handeln (was teilweise recht intensiv sein kann, weil man sich in der Regel nicht darauf verlassen kann, dass andere die Probleme für einen lösen).

    Viele Grüße

  3. Hi Yanneck,

    super Artikel. Hast du eigentlich schon einen Beitrag geschrieben, wie du die Mieteinnahmen verwenden würdest? Also
    1. wie viel zurücklegen?
    2. wie viel zb fürs Depot rausnehmen?
    usw.

    LG
    Johannes

    1. Moin Johannes,
      ich habe dazu bisher noch keinen Beitrag geschrieben aber ungefähr 80% meiner Erträge gehen in ETFs, der Rest in die Lebenshaltung.
      Wie sieht’s bei Dir aus?

      BG
      Yanneck

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.