Immobilienbewertung für Eilige: Year‘s Purchase, Bruttofaktor und Nettofaktor

Vor Kurzem habe ich von meiner neuen Beitragsreihe zur Immobilienbewertung berichtet. Bevor es dabei ans Eingemachte geht und die wirklich wichtigen „großen“ Verfahren in den Fokus rücken, befasse ich mich mit den ganz schnellen Bewertungsverfahren.

Von echten Bewertungsmethoden zu sprechen geht meiner Meinung nach zu weit, weil viele entscheidende Objektspezifika außer Acht gelassen werden, aber für eine oberflächliche Bewertung schadet es sicher nicht, die Verfahren zu kennen.

Immobilienbewertung: Year's Purchase

Years‘ Purchase – der Ursprung der Bewertung per Faktor

König Henry VIII. von England soll den Vorgänger der Bewertung mittels Faktor angeblich erfunden haben – den sogenannten Year‘s Purchase. Wenn man dem Internet und einem meiner Professoren aus dem Studium glauben kann, dann hat der König damals Grundstücke zu einem Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete verkauft.

Abgesehen von seinen sonstigen Errungenschaften (Abspaltung von der katholischen Kirche und Gründung der Anglikanischen Staatskirche um sich scheiden lassen zu können), hat der König also auch das erste Wertermittlungsverfahren erfunden.

Faktoren im 21. Jahrhundert

Heutzutage werden Faktoren noch immer für die Bewertung von Immobilien herangezogen. Über die Aussagekraft lässt es sich aber gut streiten, da es zwei wesentliche Versionen gibt und keine von beiden die spezifischen Objekteigenschaften in irgendeiner Art und Weise berücksichtigen. Während der Bruttofaktor nur auf der Nettokaltmiete und dem Kaufpreis beruht, werden die Ankaufsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten beim Nettofaktor in die Berechnung einbezogen.

Bruttofaktor

Der Bruttofaktor ist häufig gemeint, wenn man Aussagen wie die folgenden hört:

  • „Ich kaufe nur unter dem 10-fachen“
  • „Faktor 20, also 5% Rendite“
  • „Wie teuer ist die Wohnung“ – „Faktor 25“

Die Berechnung des Bruttofaktors ist ausgesprochen einfach, weil nur der Kaufpreis (ohne Nebenkosten) und die Nettokaltmiete benötigt werden:

Bruttomultiplikator - Year's Purchase

Dank der einfachen Berechnung und der im Vergleich zum Nettofaktor höheren Zahl wird dieser Faktor gerne in Exposés oder Nachrichtenmeldungen verwendet. Grundsätzlich spricht auch nichts dagegen, weil dem Interessenten eine Vorstellung des Verhältnisses vom Kaufpreis zur Nettokaltmiete vermittelt wird. Dennoch sollte jedem klar sein, dass Faktor 20, bzw. der Kehrwert von 5% Bruttoanfangsrendite nicht der realen Eigenkapital- oder Gesamtkapitalrendite einer Immobilie entspricht.

Mehr Informationen zum Bruttofaktor.

Nettofaktor

Der Nettofaktor ist schon einmal wesentlich präziser, als sein Brutto-Pendant. Die Berechnung berücksichtigt die Ankaufsnebenkosten und die nicht umlegbaren Betriebskosten, sodass die Gesamtkapitalrendite am Tag 1 der Investition recht präzise abgeschätzt werden kann, über die gesamte Laufzeit lässt sich aber keinerlei Aussage treffen.

Den Nettofaktor berechnen können Sie mit der nachfolgenden Formel:

Nettomultiplikator

Fazit – Probleme bei der Bewertung mittels Faktor

Der kleine Ausflug in den Geschichtsunterricht war für diesen Beitrag eigentlich nicht notwendig, aber die Geschichte – ob wahr oder nicht – ist doch erheiternd.

Das Thema dieses Beitrages ist eigentlich zu klein, um wirklich einen eigenen Artikel dafür zu veröffentlichen. Der Vollständigkeit halber und weil ich das Verständnis für diese Zahlen wichtig finde, habe ich dennoch diesen Beitrag verfasst.

Vor- und Nachteile

Es erklärt sich von selbst, dass die Berechnung der Faktoren nur sehr wenig Rechenaufwand erfordert, also auch ohne Bewertungsmodelle in Excel oder sonstige Software gemacht werden kann. Mit dieser Einfachheit erkauft man sich aber entscheidende Nachteile: objektspezifische Eigenschaften wie die Instandhaltungskosten werden komplett außer Acht gelassen. Außerdem wird eine feststehende Miete als Basis der Berechnung genommen, Mietsteigerungspotenziale bleiben komplett unberücksichtigt.

Der Faktor kann in meinen Augen immer nur ein grober Richtwert sein, der durch eines der Wertermittlungsverfahren aus den kommenden Beiträgen validiert werden muss.

Mehr zum Thema

Wer mehr zum Bruttofaktor oder zum Nettofaktor erfahren will oder wer schon immer einmal wissen möchte, warum Exposés häufig falsch sind, der hat hier die entsprechenden Links gefunden.

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Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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1 thought on “Immobilienbewertung für Eilige: Year‘s Purchase, Bruttofaktor und Nettofaktor

  1. Dem Autor braucht man es nicht erklären, aber einem Leser dieses Artikels müsste man nahe legen: Kein Immobilien-Investment ohne detaillierte Bewertung von Sachwert, Vergleichswert und Ertragswert. Profis lassen Dinge Instandhaltungsstau etc. mit einfließen. Erst mit einer professionellen Werternittlung z.B. als Verkehrswertgutachten kann man ein Investment einschätzen.

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