Immobilienblasen: Wann platzt die Immobilienblase und gibt es überhaupt eine Blase bei Wohnimmobilien?

Seit Monaten wechseln sich Berichte und Studien über die Entwicklung der Immobilienpreise ab. Sind die Immobilienmärkte überhitzt? Gibt es überhaupt eine Immobilienblase in Deutschland? Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Erfahren Sie, ob sich das amerikanische 2007 bald wiederholt oder Deutschland davor geschützt ist.

Immobilienblase Deutschland

Immobilienblase – ein geflügeltes Wort

In den vergangenen 3 Jahrzenten konnten verschiedene Immobilienblasen weltweit beobachtet werden. Die meisten Leser werden dabei die Subprime-Krise unter privaten Wohnimmobilien in den USA aus den Jahren um 2007 in Erinnerung haben, die zur internationalen Finanzkrise führten.

Was genau ist aber eine Immobilienblase? Und ab wann spricht man von einer solchen Form der Spekulationsblase? Ganz allgemein kann man sagen, dass ein „zu schnelles“ Preiswachstum zur Bildung von Immobilienblasen führt. Wann genau die Preise aber zu schnell wachsen und wann der Höchststand erreicht ist, das kann man erst sagen, wenn die Preise wieder nachhaltig fallen. Außerdem sollte man differenzieren zwischen einem landesweiten Anstieg und der Entwicklung in den Großstädten. Mehr dazu folgt weiter unten.

Darüber hinaus ist auch die Kreditvergabe zu beachten. Wenn die Banken bei der Immobilienfinanzierung hohe bis sehr hohe Beleihungsausläufe und niedrige Tilgungsraten zulassen, steigt das Risiko für die Finanzierer an. Fallen dann die Immobilienwerte wieder, können die Banken dadurch in Mitleidenschaft gezogen werden, wenn die Restschuld höher als der Wert der Immobilien ist. Die Subprime-Krise in den USA wurde unter anderem durch dieses Phänomen geboren.

Arten der Immobilienblase

Es gibt zwei wesentliche Formen von Immobilienblasen, die sich in ihrer Entstehung unterscheiden: kreditinduzierte Immobilienblasen und fiskalinduzierte Immobilienblasen.

Kreditinduzierte Blasen

Kreditinduzierte Immobilienblasen können immer dann entstehen, wenn durch eine Ausweitung der Kreditvergabe das Transaktionsvolumen schnell ansteigt. Durch die erhöhte Anzahl von Darlehen wird der Kauf von Immobilien erleichtert und somit die Nachfrage gesteigert. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass bei gleichbleibendem Angebot die Preise steigen müssen.

Um dieser Blasenbildung entgegenzuwirken, muss die Kreditvergabe eingeschränkt werden. Im aktuellen Umfeld in Deutschland würde das folgendes bedeuten: Durch die niedrigen Zinsen können sich immer mehr Menschen das Darlehen für eine eigene Immobilie leisten. Die Nachfrage steigt und die Preise entwickeln sich entsprechend. Um die Nachfrage wieder sinken zu lassen, wäre es also erforderlich die Kreditvergabe einzuschränken. In gewisser Weise hat diese Einschränkung durch die Wohnimmobilienkreditlinie stattgefunden, von einem Erfolg kann aber nicht gesprochen werden.

Fiskalinduzierte Blasen

Fiskalinduzierte Immobilienblasen werden durch das Eingreifen des Staates ermöglicht. Der Staat erzeugt durch das Setzen von Anreizen eine erhöhte Nachfrage am Immobilienmarkt. In der Folge steigen die Immobilienpreise und es kann zur Blasenbildung kommen.

Bundesregierung plant Gesetzesänderung

Kanzleramt

Die Bundesregierung plant mit dem sogenannten Finanzaufsichtsrecht-ergänzungsgesetz einige Änderungen im KWG, KAGB und VAG, die der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) weitgehende Kontrollrechte einräumen. So sollen Neukredite für den Bau oder Kauf von Wohnimmobilien durch Mindeststandards reguliert werden, wenn eine Gefahr für die Finanzstabilität droht.

Wie die FAZ berichtet, basiert das Gesetz auf den Empfehlungen des Ausschusses für Finanzstabilität aus dem Jahr 2015 und sieht unter anderem folgende Möglichkeiten vor:

  • Einkommensbasierte Kreditobergrenze
  • Begrenzung der Fremdkapitalaufnahme (Fremdkapital-Höchstquote)
  • Festlegung einer Mindesttilgung

Gleichzeitig soll es Ausnahmen geben, um bestehende Finanzierungen nicht zu gefährden:

  • Kleinkredite
  • Renovierungen und Sanierungen
  • Anschlussfinanzierungen
  • Sozialer Wohnungsbau

Der Gesetzentwurf wurde kürzlich vom Bundesrat angenommen.

Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland

Wie bereits am Anfang angesprochen, sollten immer einzelne Märkte betrachtet werden. Von einer deutschlandweiten Blasenbildung kann meiner Meinung nach kaum die Rede sein, wenn ich einen Blick auf die Daten der Deutschen Bundesbank werfe. Die Bundesbank hat mit dem Wohnimmobilienpreisindex für Deutschland, 127 deutsche Städte und 7 deutsche Großstädte einen Zehnjahreszeitraum untersucht.

2006-2015 Deutschland 127 deutsche Städte 7 deutsche Großstädte
Steigerung gesamt 24,6% 42,2% 57,9%
Jährliche Steigerung 2,23% 3,59% 4,67%

Wenngleich die Daten leider nicht das Jahr 2016 umfassen, sind sie doch Aussagekräftig. Während die Inflation deutschlandweit im Untersuchungszeitraum bei 1,3% jährlich lag, stiegen die Wohnimmobilienpreise landesweit im Durchschnitt um 2,2%.

Wohnimmobilienpreisindex Deutschland
Eigene Zeichnung basieren auf den Daten der Deutschen Bundesbank und des Statistischen Bundesamtes

Zinsniveau und Immobilienblasen

Es ist vermutlich unbestritten, dass das aktuell niedrige Zinsniveau den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland unterstützt hat. Warum genau ist das so?

Weiter oben hatte ich bereits geschrieben, dass die niedrigen Zinsen die Finanzierung von Immobilien erschwinglicher macht und dadurch die Nachfrage steigert. Das ist aber leider nur die halbe Wahrheit, denn der Kauf von Eigentumswohnungen zur Eigennutzung macht nur einen Teil aller Wohnungskäufe aus. Aus einem Mangel an Alternativen versuchen auch immer mehr Kapitalanleger Geld in Immobilien zu investieren, weil Festgeldanlagen, Sparbücher und sonstige „sichere“ Anlageprodukte immer unattraktiver werden. Auf diesem Wege wird die Nachfrage und damit die Preisentwicklung zusätzlich angeheizt.

Der Europäische Leitzins – was, wenn er steigt?

EZBWas tatsächlich passieren wird, wenn die Zinsen wieder ansteigen, bleibt abzuwarten. Einen Preisverfall halte ich aber für unvermeidlich, von daher ist die Frage meiner Meinung nach weniger „ob?“ als viel mehr „wann?“. Die FAZ hat aber kürzlich berichtet, dass der Internationale Währungsfonds (IWF) noch nicht allzu bald von einer Erhöhung der Leitzinsen im Euroraum ausgeht. Auch der Spiegel hat berichtet, dass die EZB erst Ende 2018 die Leitzinsen anheben möchte. Die Anhebung der Leitzinsen führt erwartungsgemäß auch zu einem Anstieg der Finanzierungskosten und der Rendite an den Kapitalmärkten.

Der amerikanische Leitzins könnte bald steigen

Anders sieht die Lage derzeit in den USA aus. Wie kürzlich bekannt gegeben wurde, wird die Federal Reserve, die Notenbank der USA, wohl noch in diesem Jahr an der Zinsschraube drehen. Laut Manager-Magazin ist mit einer Erhöhung des Leitzinses im Dollar-Raum im Dezember 2017 zu rechnen.

Außerdem hat die US-Notenbank bisher 4,5 Billionen US-Dollar an Wertpapieren gekauft, um die Finanzmärkte mit frischem Geld zu versorgen (Im Vergleich dazu lag das deutsche Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2016 bei umgerechnet ca. 3,47 Billionen Dollar). Diese Bestände sollen ab Oktober 2017 wieder schrittweise abgebaut werden.

Was bedeutet das für Europa?

Eine Leitzinserhöhung in den USA hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsen in der Eurozone, kann aber sehr wohl die EZB zum Handeln zwingen. Höhere Zinsen in den Staaten kann Anleger dazu bewegen, Geld aus dem Euro abzuziehen und in den USA zu investieren.

Stimmungsbarometer

Die Meinungen in den Medien gehen weit auseinander. Während für die Bundesbank bereits vorsichtig wird und sagt, „die Ampel steht eindeutig auf Gelb“, gibt es viele weitere Stimmen, die im grünen oder roten Bereich sind.

Der Internationale Währungsfonds schreibt, dass „die Entwicklungen auf dem Markt für Hypotheken“ sehr genau beobachtet werden müssen. Dabei geht das Risiko von einzelnen Städten aus, insgesamt seien die Kennzahlen aber noch vertretbar.

Andreas Pohl, Chef der Deutsche-Hypo, geht davon aus, dass die Blasengefahr abgewendet ist, wenn Fertigstellungen neuer Wohnungen die Nachfrage mittel- bis langfristig wieder eingeholt haben. Außerdem sieht er den Anstieg von Eigennutzer-Käufern als geringes Risiko, da diese nicht an kurzfristigen Wertsteigerungen interessiert sein.

Fazit

Meiner Meinung nach sollte erst von einer Immobilienblase gesprochen werden, wenn bedingt durch einen Wertverlust oder einen Zinsanstieg die Anschlussfinanzierung einer Immobilie nach Ablauf der Zinsbindung nicht mehr ohne zusätzliches Eigenkapital möglich ist. Genau das ist der Moment, in dem das Finanzsystem in Mitleidenschaft gezogen wird und Verluste wahrscheinlicher werden.

Dass Kaufpreise sich dynamischer entwickeln als die Mieten ist in meinen Augen kein Wunder und auch kein Indikator für eine Blasenbildung, wenn das Zinsumfeld zu sinkenden Renditen führt.

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Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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