Immobilienbewertung: Verkehrswert und Bewertungsverfahren

Wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, gibt es allerhand Mythen, Unwissenheit und/oder Halbwissen. Aus diesem Grund starte ich eine neue Beitragsreihe zur Immobilienbewertung und beschreibe dabei die Hintergründe der Immobilienbewertung, die gesetzliche Grundlage in Deutschland, die verschiedenen deutschen Verfahren und die DCF-Methode.

In diesem ersten Teil der Beitragsreihe folgt die Definition des Verkehrswertes und ein kurzer Überblick über die vier Wertermittlungsverfahren.

immobilienbewertung verkehrswert bewertungsverfahren

Warum Immobilienbewertung?

Der Wert einer Immobilie wird an vielen Stellen benötigt. Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft beispielsweise ist der aktuelle Marktwert natürlich für beide Seiten ein wichtiger Referenzpunkt. Ebenso wird für die Finanzierung eine Wertermittlung benötigt. Nicht zuletzt sind auch im Fall von Schenkungen, Erbschaften oder Scheidungen häufig die Werte zu ermitteln.

Aber was genau bedeutet „Wert“ eigentlich?

Marktwert, Verkehrswert oder beides?

Es gibt eine Vielzahl von Definitionen, die alle auf den Wert einer Immobilie abgestellt sind. Im Grunde liegt all diesen Definitionen dabei dasselbe Prinzip zugrunde. Der Einfachheit halber beschränke ich mich in diesem Beitrag daher auf zwei dieser Eingrenzungen: das BauGB und die RICS.

Der Verkehrswert, bzw. Marktwert (das Gesetz verwendet beide Begriffe synonym) eines Grundstücks ist im § 194 BauGB wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) gibt für den Marktwert (Market Value) in seinem Red Book eine ähnliche Definition an:

Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

In beiden Fällen wird ohne persönliche Verhältnisse und Zwänge ein durchschnittlich zu erwartender Kaufpreis zu einem festgelegten Stichtag als Wert angenommen. Weitere Wertdefinitionen gibt es beispielsweise im Versicherungswesen (Versicherungswert) oder bei der Finanzierung (Beleihungswert), diese werden aber in diesem Artikel nicht weiter beschrieben.

Immobilien-Wertermittlung in Deutschland

In Deutschland gibt es drei in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) vorgegebene Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle drei Methoden unterscheiden sich in der Herangehensweise, je nach Grundstücks- und Nutzungsart wird ein anderes Verfahren verwandt. Im Falle von Renditeimmobilien handelt es sich häufig um das Ertragswertverfahren, wobei Eigentumswohnungen teilweise auch nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden können.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in den §§15-16 der ImmoWertV beschrieben. Im Grunde funktioniert es, wie der Name schon vermuten lässt, durch den Vergleich einer Immobilie mit ähnlichen Verkäufen. Dementsprechend ist es insbesondere für fungible Immobilien wie Eigentumswohnungen anwendbar, die weniger Individualität zulassen, als es bei Einfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien der Fall ist.

Die lokalen Gutachterausschüsse erhalten von den Notaren eine Kopie von jedem einzelnen Grundstückskaufvertrag, woraus sie eine Kaufpreissammlung erstellen. Wie genau das funktioniert, beschreibt die Website der Gutachterausschüsse in Niedersachsen recht gut, ist aber für die Vergleichswertermittlung erstmal nicht so wichtig.

In der Kaufpreissammlung werden Eckdaten zu den jeweiligen Immobilien erfasst, sodass hier auch wirklich nur vergleichbare Wohnungen / Grundstücke identifiziert werden können. Aus diesen Daten lässt sich dann unter Berücksichtigung von allerhand Anpassungsfaktoren und Ab- und Zuschlägen der Vergleichswert ermitteln.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in den §§ 17-20 der ImmoWertV definiert. Es zielt auf die Schaffung eines Wertes durch die Generierung von Erträgen ab und eignet sich dementsprechend hauptsächlich für Renditeimmobilien wie Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilienhäuser.

Auch für das Ertragswertverfahren wird teilweise auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen, da der Bodenwert über diese Methode ermittelt und auf andere Art und Weise in die Berechnung mit einbezogen wird.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren aus den §§21-23 der ImmoWertV dient der Bewertung auf Grundlage der Herstellungskosten. Diese Methode wird häufig für Ein- und Zweifamilienhäuser oder aber für besondere Immobilien wie Produktionsanlagen verwendet, die nicht vergleichbar sind oder auf Grundlage der Erträge bewertet werden können. Von den Herstellungskosten wird eine altersbedingte Abnutzung abgezogen.

Discounted-Cashflow-Verfahren (DFC)

Das Discounted-Cashflow-Verfahren hat eine gewisse Ähnlichkeit zum Ertragswertverfahren und wird ebenfalls für die Bewertung von ertragsorientierten Immobilien herangezogen. Allerdings ist dieses Verfahren nicht normiert und in Deutschland auch nicht gesetzlich verankert. Insbesondere institutionelle Investoren verwenden häufig ein DCF-Verfahren, um Ankaufskalkulationen aufzustellen und den Wert von Investitionsgütern zu ermitteln.

DCF-Berechnungen basieren in der Regel auf der Ermittlung und Abzinsung des Cashflows der kommenden zehn Jahre, sowie einem angenommenen Verkaufspreis nach dieser Zeit.

Für meine Bachelor-Arbeit habe ich das DCF- und das Ertragswertverfahren miteinander verglichen und bin zu dem Schluss gekommen, dass die Ergebnisse beider Methoden in der Regel nah beieinanderliegen.

Grundsätzliche Prinzipien der DCF-Bewertung werden auch im kostenlosen Renditerechner (Excel) eingesetzt, um die zukünftigen Cashflows zu berechnen.

Fazit

Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Verfahren für die Wertermittlung herangezogen. Wann genau welches Verfahren verwendet wird und wie die einzelnen Methoden funktionieren, erkläre ich beispielhaft in den kommenden Beiträgen hier im Blog.

Damit Sie alles über die Immobilienbewertung nicht verpassen, sollten Sie sich über das nachfolgende Formular in den Newsletter eintragen oder Betonrendite bei Twitter oder Facebook abonnieren.

 

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

Rating: 4.7. From 9 votes.
Please wait...

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.