Offene Wohnimmobilienfonds: Fluch oder Segen für Privatanleger?

Es gibt eine große Anzahl offener Immobilienfonds in Deutschland, die sich in den letzten Jahren größtenteils einer enormen Beliebtheit erfreut haben und sehr starke Kapitalzuflüsse verzeichnen konnten. Dabei liegt der Investitionsschwerpunkt dieser Fonds fast immer im Bereich gewerblicher Immobilien. Jetzt will das Branchenschwergewicht Union Investment wohl einen offenen Immobilienfond für Wohnimmobilien starten. Was können die Anleger von diesem offenen Wohnimmobilienfonds erwarten?

Offene Wohnimmobilienfonds

Offene Immobilienfonds für Wohngebäude in Deutschland

Bisher gibt es in Deutschland nur zwei mir bekannte offene Wohnimmobilienfonds, den WERTGRUND WohnSelect D und den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND. Gemeinsam haben diese Beiden laut Statistik des BVI per 31.12.2016 ein Fondsvermögen von 388 Millionen Euro gehabt, was gerade einmal ca. 0,5% des Gesamtmarktes für offene Immobilienfonds in Deutschland ausmacht, die sich nicht in Auflösung befinden. Darüber hinaus steuert der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND seine Liquidität über Cash Calls und Cash Stops, sodass hier aktuell keine Investition möglich ist.

Wenn Sie sich jetzt fragen, warum nur zwei Fonds und weniger als 0,5% des Volumens in Wohnimmobilien investiert sind, dann geht es Ihnen ähnlich wie mir. Die einzige Erklärung dafür, die sich mir erschließt, ist das teilweise negative Image großer börsennotierter Wohnimmobiliengesellschaften und der hohe Verwaltungsaufwand im Vergleich zu Gewerbeimmobilien. Während einzelne Wohneinheiten häufig eine Fläche zwischen 20 und 150m² haben, können Single-Tenant-Bürogebäude auch 30.000m² und mehr erreichen. Ein Fondsunternehmen müsste also eine große Anzahl lokaler Hausverwaltungen beauftragen, diese steuern und kontrollieren und hätte dadurch selbst auch einen deutlich höheren Aufwand.

Welche Erfahrung hat der Anbieter mit Wohnimmobilienfonds?

Union Investment hat bereits früher Wohnimmobilienfonds aufgelegt, bisher aber ausschließlich auf Spezialfonds gesetzt, die in der Regel Klein- und Privatanlegern vorenthalten sind. im letzten Herbst wurde zuletzt ein Mandat an die Deutsche Asset One vergeben, um einen weiteren Wohnimmobilien-Spezialfonds aufzubauen und in diesem Bereich zu wachsen.

Exkurs: Anlegerklassifizierung

Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bestimmt, dass Privatanleger nur sogenannte Publikums-AIF (sinngemäß Publikums-Immobilienfonds) erwerben können. Diese werden stark reguliert und sollen die Anleger so vor Risiken schützen. Die sogenannten Spezial-AIF, denen weniger Beschränkungen auferlegt werden, können nur von professionellen und semiprofessionellen Anlegern erworben werden, die mindestens 200.000€ investieren möchten und darüber hinaus weitere Kriterien und Qualifikationen erfüllen müssen.

Im Herbst 2016 hat Union Investment außerdem einen Minderheitsanteil an einer Partnerschaftsholding mit der ZBI Gruppe erworben, die auf Wohnimmobilienfonds spezialisiert ist. Es ist anzunehmen, dass diese Beteiligung strategischer Natur war, um das notwendige Know-How für den Aufbau offener Wohnimmobilienfonds zu erwerben.

Warum überhaupt Wohnimmobilienfonds?

Es stellt sich die Frage, warum der größte deutsche Anbieter offener Immobilienfonds, der sich zuletzt vor Mittelzuflüssen kaum retten konnte, überhaupt in den Markt für offene Wohnimmobilienfonds eintreten möchte. An dieser Stelle kann ich nur spekulieren, denn höhere Renditen sind aktuell auch mit Wohnimmobilien nicht leicht zu realisieren. Selbst der zukünftige Fondsanbieter rechnet nur mit Renditen zwischen 2,0 und 2,5%, wie das Handelsblatt berichtet.

Probleme offener Immobilienfonds

Während der Ausarbeitung meiner Masterarbeit habe ich mich sehr ausführlich mit offenen Immobilienfonds über einen Zeitraum von 20 Jahren auseinandergesetzt. Dabei hat sich immer wieder gezeigt, dass die Fonds in den letzten Jahren Probleme hatten, ihre liquiden Mittel überhaupt zu investieren. Dadurch stiegen die Liquiditätsquoten, während die Renditen der Fonds immer weiter sanken.

Auch auf der Kostenseite hat sich eine anlegerunfreundliche Entwicklung gezeigt: trotz steigender Anlagevolumina sind die Kostenquoten (TER) häufig gestiegen oder im besten Fall konstant geblieben. Und da die Verwaltungskosten nach dem durchschnittlichen Fondsvolumen berechnet werden, werden sie auch auf die Liquidität fällig. Die flüssigen Mittel, die ohnehin nur noch eine geringe Rendite am Kapitalmarkt erwirtschaften, werden im Gegenzug noch mit Verwaltungsgebühren belegt. Die Verwaltungskosten sind also gewissermaßen explodiert.

Vergleich von offenen Immobilienfonds und Direktanlagen

Nachdem ich im Vorfeld einige Nachteile und Probleme von offenen Immobilienfonds benannt habe, möchte ich nachfolgend einen direkten Vergleich zwischen offenen Wohnimmobilienfonds und der Direktanlage in Immobilien anstellen:

Offene Immobilienfonds Direktanlage
Ankaufsnebenkosten Ausgabeaufschlag von 5-6% üblich Ankaufsnebenkosten zwischen 5,5% und 15% möglich
Mindesthaltedauer Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Beträge über 30.000€ pro Jahr müssen mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden. Keine Mindesthaltedauer, allerdings kann es mehrere Jahre dauern, bis die Ankaufsnebenkosten wieder amortisiert sind.
Kosten Volumenabhängige Verwaltungskosten zusätzlich zu den regulären Kosten des Immobilienbesitzes und der Hausverwaltung Abhängig von Eigenarbeit Kosten für die Hausverwaltung
Risiko Starke Risikostreuung durch diversifizierte Portfolien und eine große Anzahl einzelner Märkte und Mieter. Insbesondere bei der ersten Immobilie keine Risikostreuung und hohes einzelnes Ausfall- / Wertänderungsrisiko.
Zeitaufwand Kein regelmäßiger Zeitaufwand. Abhängig von der Eigenarbeit teilweise starke persönliche Belastung. Details finden sich in meinem früheren Beitrag zum Leben als Vermieter.
Mitbestimmungsrecht Keine Mitbestimmung bei einzelnen Investitionsentscheidungen Entscheidungsfreiheit bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
Haftung Haftung ist in der Regel beschränkt auf das angelegte Kapital. Volle persönliche Haftung.

Ich denke, dass jeder für sich entscheiden muss, welche Anlageform für ihn der richtige Weg ist. Renditevergleiche sind in meinen Augen nur sehr schwer möglich, da einfach zu viele Faktoren in die Rendite einer Wohnimmobilie einfließen.

Alternativen für Kleinanleger, die in Wohnimmobilien investieren möchten

Wer als Kleinanleger in Wohnimmobilien investieren möchte, ohne selbst eine Wohnung zu kaufen oder auf offene Wohnimmobilienfonds zu setzen, der hat drei Alternativen zur Auswahl: Aktien von Wohnimmobiliengesellschaften, Crowdfunding für Wohnprojekte und geschlossene Wohnimmobilienfonds.

Aktien von Wohnungsgesellschaften

Es gibt in Deutschland eine Reihe von börsennotierten Aktiengesellschaften, die hauptsächlich in Wohnimmobilien investieren. Hierzu zählen unter anderem die Vonovia SE, die Deutsche Wohnen AG, die TAG Immobilien AG und die LEG Immobilien AG.**

Crowdfunding

Crowdfunding für Immobilien-Investitionen – genauer gesagt Crowdinvesting – hat in den vergangenen Jahren enorme Wachstumsraten erreicht. Zu den größten Anbietern gehören hier Exporo*, Zinsland* und Bergfürst*.

Ich bin gerade bei der Auswahl meines ersten Crowdinvestment-Projektes bei einem der Anbieter und werde in Kürze damit beginnen, hier im Blog über die Abläufe und meine Erfahrungen zu berichten. Dementsprechend kann ich bisher noch keine weiteren Tipps geben, freue mich aber auf die zukünftige Berichterstattung.

Geschlossene Wohnimmobilienfonds

Von geschlossenen Immobilienfonds halte ich persönlich nicht viel. Ich habe selbst (leider) noch Beteiligungen an einigen dieser Vehikel und habe in allen Fällen den größten Teil des Kapitals verloren. Aus diesem Grund gehe ich nicht weiter auf diese Anlageform ein.

Fazit

Ich bin mir nicht sicher, ob es wirklich einen Bedarf an offenen Immobilienfonds mit Wohnimmobilien gibt. Im Vergleich zur Direktanlage bieten sie aber durchaus einige Vorteile. Aus diesem Grund kann ich mir durchaus vorstellen, dass es für einige Anleger sinnvoll ist, den Fonds den Vorzug gegenüber dem direkten Erwerb von Immobilien zu geben. Am Ende muss aber jeder für sich selbst und entsprechend seiner eigenen Möglichkeiten entscheiden, ob er einen solchen Fond für sinnvoll hält und ob er diesen kaufen möchte.

** Disclaimer: Ich halte derzeit direkt keine Aktien der benannten Gesellschaften mit folgender Ausnahme: ich besitze DAX-ETFs, in denen aktuell (März 2017) auch Vonovia-Aktien enthalten sind. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass ich zu einem späteren Zeitpunkt Aktien von einer der vorgenannten Gesellschaften erwerbe.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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2 thoughts on “Offene Wohnimmobilienfonds: Fluch oder Segen für Privatanleger?

  1. Moin!
    Ich glaub ich hab die ganze Palette durch…
    Als offenen Immofonds habe ich derzeit noch den „Hausinvest“. Investiert allerdings weltweit in Immobilien. So richtig die Post geht da jedenfalls nicht ab 😉

    Eigene Immobilien als Direktanlage besitze ich auch. Erscheint mir lukrativer aber ist definitiv mit mehr Arbeit verbunden.

    Aktien von Immobilien-Unternehmen habe ich einige im Depot. Die machen in den letzten Jahren richtig Spaß. Aber da weiß man ja auch nie wie lange die Party noch weitergeht.

    Bei Zinsland habe ich auch kleinere Summen in verschiedene Crowd-Projekte gesteckt. Diese Nachrangdarlehen sind ja auch mit Risiken verbunden aber verglichen mit offenen Immo-Fonds erscheint mir das derzeit attraktiver.

    Bei geschlossen Fonds hab ich auch herbe Verluste einstecken müssen. Kommt mir nie wieder in die Tüte!!! Hier mal ein Fall: https://www.freakyfinance.net/2017/02/09/die-schei%C3%9Fe-mit-geschlossenen-beteiligungen/

    Ist zwar ein Schiffsfonds aber gescheiterte Immo-Beteiligungen habe ich leider auch mehrere.

    Beste Grüße
    Vincent

    1. Moin Vincent,
      sei froh, dass es der Hausinvest ist und keiner der Abwicklungsfonds. Ich selbst hatte Glück, aber in meinem Freundeskreis gibt es auch Verlierer von der OIF-Front. In meinen Augen (nachdem ich mich monatelang in Vollzeit mit ihnen beschäftigt habe) sind offene Immobilienfonds legalisierte Schneeballsysteme. Hätten die Profitinteressen einiger Fondsanbieter nicht dazu geführt, dass auch institutionelle Investoren für die Fonds zugelassen wurden, die dann in der Finanzkrise große Summen in Windeseile wieder abziehen mussten, hätten viele Fonds mit Sicherheit nicht abgewickelt werden müssen.
      Die Party bei den Immo-Unternehmen habe ich verfolgt, aber der Aufschlag auf den Net Asset Value ist für mich persönlich zu heikel, um da heutzutage noch einzusteigen. Damit ich eine Immobilienaktie über dem Wert der darin enthaltenen Immobilien kaufe, muss für mich schon große Liebe oder Dummheit im Spiel sein.
      Bisher ist mir noch kein ausgefallenes Crowdinvesting bekannt, das spricht ja erstmal dafür, aber spannend wird es sicher, wenn die Marktbedingungen sich mal ändern. Ich bin gespannt auf meine eigenen Erfahrungen mit dem Thema.

      BG
      Yanneck

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