Immobilien-Crowdinvesting Teil 1: Crowdinvesting in Deutschland

Crowdfunding und insbesondere Crowdinvesting wird aktuell in Deutschland immer beliebter. Dabei haben auch Immobilien einen Platz am Tisch der Anlageformen gefunden, sodass die Investition in Grundstücksprojekte mittels Immobilien-Crowdinvesting inzwischen bereits ab einem Volumen von 10€ möglich ist. Was genau ist Crowdinvesting eigentlich, wie funktioniert es und worauf sollten Anleger achten? In diesem und den kommenden Beiträgen werden alle Hintergründe erklärt.

Dieser Beitrag ist Teil 1 der Serie. Alle weiteren Artikel finden sich am Ende in den Beitragslinks.

Immobilien Crowdinvesting

 

Was ist Crowdinvesting?

Crowdinvesting ist eine Teildisziplin der als Crowdfunding bekannt gewordenen Kapitalsammelmethode, um Finanzierungen bei einer großen Gruppe von Kleinanlegern (die Crowd) einzusammeln. Das Ziel von Crowdfunding im ursprünglichen Sinne war es, außergewöhnliche Ideen durch eine große Anzahl an Investoren mit kleinem Einsatz zu finanzieren, wenn klassische Finanzierungsformen nicht möglich oder zu teuer waren.

Beim Crowdinvesting wird meist über das Internet Kapital für Immobilien, Startups oder auch Projekte der Energiewirtschaft akquiriert. Dieses wird dann über stille Beteiligungen, Genussrechte oder paritätische Darlehen angelegt oder wie im Falle von Immobilien über sogenannte Nachrangdarlehen.

Immobilien-Crowdinvesting und Unterschiede zur direkten Immobilien-Investition

Wenngleich verschiedenste Arten von Projekten mittels Crowdfunding oder Crowdinvesting finanziert werden können, steht Crowdinvesting für Immobilien im Vordergrund dieses Beitrags. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds haben Immobilien-Crowdinvestments in der Regel eine Laufzeit von weniger als 3 Jahren und kommen ohne Ausgabeaufschläge aus. Das liegt unter anderem daran, dass die Finanzierung nicht für Bestandshalter gedacht ist, sondern für Projektentwickler und Bauträger, deren Geschäftsmodell den Verkauf der entwickelten Immobilie vorsieht.

Aus diesem Grund werden auch keine Anteile an einem Grundstück erworben, wie im nachfolgenden Absatz erklärt wird. Es ist wichtig zu verstehen, dass für eine langfristige Investition in Crowdinvestments immer wieder neue Projekte benötigt werden. Außerdem werden Wertsteigerungen der entwickelten Immobilie nicht an den Investor weitergegeben, da der im Vorfeld vereinbarte Zins in der Regel nicht vom Verkaufserlös abhängig ist.

Warum ist die Rendite höher als bei Festgeldanlagen?

Der Crowdinvestor beteiligt sich an einem sogenannten Nachrangdarlehen, das an den Projektentwickler vergeben wird. Damit wird die Lücke (Mezzaninkapital) zwischen Bankenfinanzierung und Eigenkapital aufgefüllt, die bei einigen Projekten vorhanden ist. Somit muss der Projektentwickler weniger eigenes Geld (im Sinne von Eigenkapital) bereitstellen. Die Rendite für Anleger ist höher, da das Risiko auch deutlich höher als bei der Bankenfinanzierung ist. Der Crowdinvestor erhält seine Anlage erst zurück, nachdem das Fremdkapital der Projektgesellschaft, also normalerweise die Bankenfinanzierung, zurückgezahlt ist.

Damit ist das Verlustrisiko etwas geringer als bei Eigenkapital, aber noch immer höher als für die finanzierende Bank. Hinzu kommt, dass häufig keine Grundschuld eingetragen, sondern eine Gewinnabtretung des Projektentwicklers vereinbart wird. Somit muss der Projektentwickler die Crowdinvestoren auszahlen, bevor er für sich selbst den Projektgewinn entnehmen darf. Rutscht die Projektgesellschaft aber in die Insolvenz, droht dem Anleger aber dennoch ein vollständiger Verlust seiner Einlage und der Zinsen.

Wie hat sich der deutsche Crowdinvesting-Markt entwickelt?

Insgesamt sieht der deutsche Crowdinvestment-Markt für Immobilien bisher ein sehr starkes Wachstum. Das erste Immobilien-Crowdinvestment in Deutschland wurde nach den Zahlen von crowdfunding.de im Jahr 2012 platziert, in dem insgesamt knapp 1 Million Euro eingesammelt wurden. Das Volumen steigerte sich bis auf 40,3 Millionen im Jahr 2016. Allein im ersten Quartal 2017 zählt die Crowdinvest-Datenbank bereits 29 Investmentrunden mit 29,1 Millionen Euro investiertem Kapital, sodass auch für das laufende Jahr ein neuer Rekord zu erwarten ist.

Fazit & Ausblick

Crowdinvesting ist und bleibt ein spannendes Thema, darf aber nicht mit der langfristigen Investition in Bestandsimmobilien verwechselt werden, da kein Anteil am Grundstück erworben wird und die Projektlaufzeit in der Regel auf wenige Jahre beschränkt ist. Auch ist die Partizipation an Wertsteigerungen der entwickelten Immobilie häufig nicht gegeben, da eine feste Verzinsung für die Nachrangdarlehen bezahlt wird. Eben diese Nachrangdarlehen machen das Immobilien-Crowdinvesting zu einem riskanten Anlageinstrument, das bisher glücklicherweise noch keine Ausfälle zu verzeichnen hatte.

Im kommenden Beitrag werden die wichtigsten Crowdinvesting-Anbieter in Deutschland näher beleuchtet und es gibt einen Einblick in die Projektauswahl. Folgen Sie mir auf Facebook oder registrieren Sie sich für den Newsletter, wenn Sie als erstes über die nächsten Beiträge zum Thema Crowdinvesting informiert werden möchten.

Disclaimer

Dieser Beitrag versteht sich nicht als Anlageberatung. Bitte beachten Sie die beschriebenen Risiken beim Crowdinvesting und investieren Sie nur nach einer eingehenden Prüfung der Projekte.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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