Immobilien-Crowdinvesting Teil 2: Vergleich der vier größten Anbieter

In den vergangenen Jahren gab es eine ganze Reihe von Startups, die sich mit dem Crowdinvesting in Immobilien auseinandergesetzt haben. Teilweise haben auch bestehende Crowdfunding-Anbieter zusätzlich die Möglichkeit der Investition in Immobilienprojekte eingeführt, aber häufig schnell auch wieder beendet. Durchsetzen konnten sich letzten Endes vier Anbieter, die im nachfolgenden Vergleich einander gegenübergestellt werden sollen.

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Immobilien Crowdinvesting Vergleich

Vergleich der Crowdinvesting-Anbieter

Tabellen lassen sich leider gerade auf mobilen Geräten schlecht darstellen oder müssen gescrollt werden, sind aber unschlagbar beim Vergleich von Zahlen und Fakten. In der folgenden Tabelle finden Sie daher alle großen Crowdinvesting-Anbieter für Immobilien:

NameExporoZinslandZinsbausteinBergfürst
AnbieterExporo AGCivum GmbHZinsbaustein GmbHBergfürst AG
Sitz des AnbietersHamburg, DEHamburg, DEBerlin, DEBerlin, DE
Projektvolumen (Stand 04/2017)56.900.000 €15.100.000 €7.750.000 €9.600.000 €
davon 201621.400.000 €6.500.000 €6.150.000 €4.400.000 €
Mindestanlage500 €500 €500 €10 €
AnlegerartenPrivat- und UnternehmensanlegerPrivat- und UnternehmensanlegerPrivatanleger
Agio/Disagiokein Ausgabeaufschlagkein Ausgabeaufschlagkein Ausgabeaufschlagkein Ausgabeaufschlag
Laufende Kostenkeine laufenden Kostenkeine laufenden Kostenkeine laufenden Kostenkeine laufenden Kosten
Anlagezeitraumzwischen 12 und 36 MonatenZwischen 12 und 20 Monatenzwischen 12 und 36 MonatenAbhängig vom Projekt
ZweitmarktKeine vorzeitige Rückzahlung, kein Zweitmarkt.Keine vorzeitige Rückzahlung, kein Zweitmarkt.Keine vorzeitige Rückzahlung, kein Zweitmarkt.Handelsplatz ermöglicht theoretisch jederzeit den Kauf und Verkauf von bestehenden Projektbeteiligungen.
Zinserwartung4,5%-6%5%-7%4%-7%5%-7%
AnlageartZweckgebundene NachrangdarlehenNachrangdarlehenNachrangdarlehen mit qualifiziertem RangrücktrittVerschiedene Finanzierungsformen. Neben Nachrangdarlehen können auch besicherte Bankdarlehen für Projekte und Bestandsobjekte gekauft werden.
InvestitionspartnerProjektgesellschaft des Projektträgers (Bauträger, Projektentwickler, etc.)Projektgesellschaft des Projektträgers (Bauträger, Projektentwickler, etc.)Projektgesellschaft des Projektträgers (Bauträger, Projektentwickler, etc.)Projektgesellschaft des Projektträgers (Bauträger, Projektentwickler, etc.)
RisikobewertungExporo-Klassen: Einordnung des Risikos in eine von sechs Risikoklassen (A-F) unter anderem abhängig von Kapitalstruktur, Lage, Erfahrung des Projektentwicklers.keine eigene Risikoklassifikationkeine eigene Risikoklassifikationkeine eigene Risikoklassifikation
ProjektprüfungFormale Prüfung ohne Wirtschaftlichtkeits-berechnung. Der Anleger ist selbst für die Überprüfung der Projekte verantwortlich.Keine explizite Projektprüfung – Zusammenarbeit mit Projektentwicklern mit langjähriger Erfahrung.Projektvorauswahl ohne nähere Informationenkeine näheren Informationen vorhanden
SicherheitenGewinnabtretung des Projektträgers, teilweise eingetragene Grundschuld bei Projekten in Bestandsgebäuden.Gewinnabtretung des ProjektträgersKeine Sicherheiten, auch keine GewinnabtretungenVerschiedene Formen der Sicherheiten sind möglich und vom jeweiligen Projekt abhängig. Dazu zählen beispielsweise grundbuchliche Besicherungen, persönliche Bürgschaften, Abtretungen von Mietforderungen und Gewinnen.
AnlageabwicklungAuszahlung über Treuhänder erst nach Zusage der Bankfinanzierung, positivem Bauvorbescheid und Ankauf des Grundstückes.Abwicklung der Zahlungen über einen Treuhänder.Abwicklung der Zahlungen über einen Treuhänder.Abwicklung abhängig vom jeweiligen Projekt
Abführung von KapitalertragssteuerAnleger ist selbst für die Abführung der Steuer verantwortlichZinsland führt die Kapitalertragssteuern für den Anleger ab. Es kann allerdings eine Nichtveranlagungs-bescheinigung eingereicht werden.Anleger ist selbst für die Abführung der Steuer verantwortlichEmittent führt die Steuern ab. Gewinne/Verluse über den Handelsplatz werden separat ausgewiesen, damit sie in der Steuererklärung angegeben werden können.
SonstigesVerzinsung beginnt mit dem Zahlungseingang beim Treuhänder, unabhängig vom Projektbeginn.
Bei Überschreitung der Projektlaufzeit gibt es ein einmaliges dreimonatiges Verlängerungsrecht seitens des Projektentwicklers. Danach werden die Zinsen um 50% erhöht (150% des ursprünglichen Zinssatzes).
Verzinsung beginnt mit dem Zahlungseingang beim TreuhänderVerzinsung beginnt 14 Tage nach Zeichnung der Investition, sofern der Geldeingang erfolgt ist.
LinkHier geht’s zu ExporoHier geht’s zu Zinsland*Hier geht’s zu Zinsbaustein*Hier geht’s zu Bergfürst*

Leere Felder deuten auf fehlende Angaben von Seiten der Anbieter hin.

Gemeinsamkeiten der Crowdinvesting-Anbieter

Alle Anbieter haben eines gemeinsam: für den Anleger entstehen für die Zeichnung der Investition und die laufende Verwaltung keine Gebühren. Die Plattformen lassen sich ausschließlich von den jeweiligen Projektentwicklern bezahlen, wodurch sie sich einen Vorteil gegenüber anderen Immobilien-Anlageformen mit Ausgabeaufschlägen und Ankaufsnebenkosten verschaffen.

Die Renditeerwartung für den Anleger ist projektabhängig, liegt aber basieren auf den bisherigen Projekten aller Anbieter zwischen 4,5% und 7% pro Jahr, wobei die vorzeitige Rückzahlung besonders erfolgreicher Projekte auch zu höheren annualisierten Renditen führen kann (hier gehe ich eher von der Ausnahme als der Regel aus).

Steuerliche Behandlung der Crowdinvestments

Auch die steuerliche Behandlung der Investition sollte insbesondere für Kleinanleger nicht außer Acht gelassen werden. Wer bisher keine Steuererklärung erstellt, der wird bei zwei der Anbieter zukünftig eine erstellen müssen: Exporo und Zinsbaustein führen für den Anleger keine Kapitalertragsteuer ab, wohingegen bei Zinsland und Bergfürst für die Abführung der Steuern gesorgt wird.

Risiken und Kreditsicherheiten für Anleger

Bergfürst ist die einzige Plattform, die neben Nachrangdarlehen auch andere Finanzierungsformen für Immobilien-Crowdinvestments anbietet. Gleichzeitig liegt der Fokus hier nicht ausschließlich auf Projektentwicklungen mit den entsprechenden Risiken, sondern es werden auch Bestandsobjekte mitfinanziert. Aus diesem Grund sind teilweise auch grundbuchliche Absicherungen oder Abtretungen von Gewinnen und Mieteinnahmen vorgesehen, welche sonst bisher nur teilweise bei Exporo zu finden waren.

Mindestanlage, vorzeitige Rückzahlung und spätere Nachinvestition

An einem weiteren Punkt zeigt sich, dass Bergfürst bei seinen Crowdinvestments bereits einen Schritt weiter denkt, als die anderen Anbieter: der eigene Handelsplatz ermöglicht es, jederzeit seine Anteile an einer Investition zu veräußern oder zusätzliche Anteile eines laufenden Projektes nachzukaufen. Dabei werden zwar Gebühren fällig und die Transaktion ist natürlich von der entsprechenden Nachfrage abhängig, aber zumindest wird so die Laufzeit einer Investition variabler.

Die Mindestanlage liegt bei Bergfürst mit 10€ pro Projekt deutlich unter den 500€ pro Projekt bei allen drei anderen Anbietern, allerdings ist die Sinnhaftigkeit einer 10€-Investition mehr als fraglich. Ich denke, hier geht es eher darum, Kunden zu gewinnen und diesen ein positives Investment-Erlebnis zu bescheren, damit sie später einmal einen größeren Betrag investieren.

Fazit & Ausblick

Ein direkter Vergleich der vier Plattformen ist schwer möglich, weil sie sich in vielen Bereichen gleich oder sehr ähnlich sind. Auffällig ist sicherlich die sehr geringe Mindestanlagesumme von 10€ bei Bergfürst und die Möglichkeit, seine Beteiligungen jederzeit wieder zu verkaufen. Ob diese beiden Faktoren allerdings notwendig sind, das muss jeder Anleger für sich selbst entscheiden. Ansonsten sind Risiken und Renditechancen bei den klassischen Projektentwicklungen, die auf allen vier Plattformen angeboten werden, sehr ähnlich. Da die Plattformen aber jeweils nur als Vermittler tätig sind, ist das tatsächliche Risiko immer von dem jeweiligen Grundstück und dem Projektentwickler abhängig.

Ich persönlich habe mich bei allen vier Plattformen registriert, werde aber vermutlich bei Exporo mein Testinvestment starten. Das liegt weniger an speziellen Vorzügen von Exporo, sondern vielmehr daran, dass hier laufend neue Projekte hinzugefügt werden (unter anderem aus Hamburg und da kenne ich den Markt besser als in anderen Städten) und ich so in Ruhe warten kann, bis das richtige Projekt für mich verfügbar wird.

Ich hoffe, bis zu meinem nächsten Beitrag dieser Reihe ein passendes Projekt gefunden zu haben, sodass ich dann tatsächlich auch meinen Auswahlprozess und die Abläufe des Investitionsprozesses beschreiben kann. Bis dahin hoffe ich, Sie als Fan bei Facebook oder als Abonnenten für den Newsletter gewinnen zu können, damit Sie als erstes über neue Beiträge informiert werden.

Disclaimer

Dieser Beitrag versteht sich nicht als Anlageberatung. Bitte beachten Sie die beschriebenen Risiken beim Crowdinvesting und investieren Sie nur nach einer eingehenden Prüfung der Projekte.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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