Immobilien-Crowdinvesting: Ist die Party bald vorbei?

Crowdinvesting hat in Deutschland in den letzten Jahren enorme Wachstumsraten erreichen können. Fast täglich werden aktuell neue Projekte gestartet oder laufende Fundings abgeschlossen. Das liegt nicht zuletzt auch daran, dass das Kleinanlegerschutzgesetz es Internet-Plattformen sehr leicht gemacht hat, Schwarmfinanzierungen über das Netz anzubieten. Inzwischen hat die Bundesregierung aber wohl eine andere Meinung zur Immobilienfinanzierung mittels Crowdinvesting und überlegt, die Ausnahme für Immobilien aus dem Vermögensanlagengesetz zu entfernen.

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Was regelt das Vermögensanlagengesetz in Bezug auf Crowdinvesting?

Deutschland ist aus rechtlicher Hinsicht ein konservatives Land und Anlegerschutz wird bis heute großgeschrieben, wenngleich es immer mal wieder zu Fällen von Anlagebetrug kommt. Aus diesem Grund sieht das Vermögensanlagengesetz allgemein eine Prospektpflicht für in Deutschland angebotene Vermögensanlagen vor. Neu ist, dass auch Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen von dieser Pflicht eingeschlossen sind, gleichzeitig aber eine Ausnahme unter anderem für Schwarmfinanzierungen vorgesehen ist (§2a).

Ausnahmen von der Prospektpflicht

Wird mittels Nachrangdarlehen oder partiarischen Darlehen ein Crowdfunding-Projekt finanziert, kann die Prospektpflicht entfallen, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

  • Der Vertrieb erfolgt ausschließlich über Internet-Plattformen im Wege der Anlageberatung oder -vermittlung.
  • Der Gesamtpreis aller von einem Emittenten vermittelten Vermögensanlagen pro Portal unterschreitet 2,5 Mio. Euro.
  • Grundsätzlich gilt für natürliche Personen (keine Gesellschaften) eine Obergrenze von 1.000€ pro Emittent.
  • Wer mittels Selbstauskunft ein frei verfügbares Vermögen von 100.000 Euro nachweisen kann, darf bis zu 10.000 Euro pro Emittent investieren. Ansonsten gilt das doppelte monatliche Nettoeinkommen bis zu einer Obergrenze von 10.000 Euro als Höchstsatz.

Warum hilft das Gesetz in seiner jetzigen Form den Crowdfunding-Plattformen?

Ein Verkaufsprospekt ist eine kostspielige Sache, daher lohnen sich kleine Projekte nicht, für die ein teurer Verkaufsprospekt erstellt werden muss. Stattdessen reicht nach dem Gesetz derzeit die Erstellung eines höchstens dreiseitigen Vermögensanlagen-Informationsblattes (VIB), welches einen Warnhinweis, Angaben zum Anbieter und wesentliche Eckdaten enthalten muss. Das VIB muss außerdem bei der BaFin hinterlegt werden, wird hier aber nicht inhaltlich geprüft.

Bedenken der Bundesregierung

Wie das Handelsblatt berichtet, sehen die Gutachter im Evaluierungsbericht des Kleinanlegerschutzgesetzes das Risiko, dass Schwarmfinanzierungen für Immobilien zu Überbewertungen an den Märkten führen und so gegebenenfalls eine weitere Finanzkrise auslösen könnten. Dabei antwortet die Bundesregierung wie folgt auf eine Anfrage der Grünen:

Vor dem Hintergrund, dass für Immobilienprojekte ausreichend anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, könnte aus Sicht der Bundesregierung erwogen werden, Immobilienfinanzierungen aus dem Anwendungsbereich des Vermögensanlagegesetzes auszunehmen.

Fazit

Ich bin zwar auch kein Freund von uninformierten Investitionen (dieser Blog ist der beste Beweis dafür), aber die Gutachter unterstellen den Anlegern nach meinem Verständnis, Projekte zu finanzieren, die unter normalen Bedingungen keine Finanzierung erhalten hätten und somit den Markt zu verzerren. Das halte ich aus zwei Gründen für fragwürdig: Einerseits ist das Finanzierungsvolumen pro Anbieter ja von vornherein durch das Gesetz auf 2,5 Mio. Euro beschränkt, andererseits bräuchte es meiner Meinung nach für tatsächliche Verzerrungen der Immobilienmärkte mehrere zehntausend Projekte jährlich, wenn nicht sogar noch mehr.

Ganz nebenbei wird in dem Gutachten vergessen, dass die letzte Finanzkrise dadurch ausgelöst wurde, dass Banken zu wenig Eigenkapital bei Finanzierungen eingefordert hatten und fallende Werte bei ausfallenden Immobilienfinanzierungen dann direkt zu Verlusten bei den Banken führten. Das Instrument des Nachrangdarlehens für Immobilienprojekte sieht aber einen Risikopuffer für die Bank vor, sodass erst große Wertverluste notwendig sind, um tatsächlich zu Ausfällen bei den finanzierenden Banken zu führen. Dementsprechend kann ich der Argumentation der Gutachter bei der Evaluierung des Kleinanlegerschutzgesetzes nicht folgen und sehe auch keinen Grund für eine Aufhebung der bisherigen Ausnahmen für Immobilien-Schwarmfinanzierungen.

Ganz im Gegenteil, ein noch junges, digitales und schnell wachsendes Finanzierungs-Geschäftsmodell wieder durch regulatorischen Bürokratismus zu ersticken wäre zwar urdeutsch, aber ein Rückschritt bei der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.

Es bleibt also abzuwarten, wie sich die Bundesregierung zukünftig verhält und ob es tatsächlich noch zu einer Änderung des Vermögensanlagengesetzes kommt.

Disclaimer

Ich bin kein Rechtsanwalt und dieser Beitrag ist auch keine Rechtsberatung. Alle Gesetzesbezüge habe ich nach bestem Wissen und Verständnis geschrieben, aber sie haben keinen Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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3 thoughts on “Immobilien-Crowdinvesting: Ist die Party bald vorbei?

  1. Cui bono? Wem nützt es? (das neue Gesetzt)…
    Ich unterstelle einfach mal, dass die etablierten Banken und ihre Lobby überhaupt kein Interesse haben, dass durch Crowdfunding ihr Monopol angegriffen wird.

    1. das war auch mein erster Gedanke…das ist eine reine Lobby Initiative. Ist ja lächerlich, wenn man sich mal das Finanzierungsvolumen der Crowd-investing-Plattformen am Gesamtmarkt anschaut.

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