Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Immobilien. Vermieter können den Wertverlust ihres Gebäudes über die Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend machen. So werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie nicht sofort, sondern jährlich in gleichbleibenden Beträgen abgeschrieben.
Die AfA mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist damit ein zentraler Bestandteil jeder Immobilieninvestition.
1. Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) bildet den Wertverzehr eines Gebäudes über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer ab. Da Immobilien mit der Zeit durch Abnutzung, Alterung und Modernisierungsbedarf an Wert verlieren, erlaubt der Gesetzgeber, diesen Wertverlust steuerlich zu berücksichtigen.
Wichtig: Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden – nicht das Grundstück, da es keiner Abnutzung unterliegt.
2. Aktuelle AfA-Sätze (Stand: Herbst 2025)
Die geltenden Abschreibungssätze wurden durch das Jahressteuergesetz 2023 und das Wachstumschancengesetz 2024 modernisiert.
| Gebäudeart | Fertigstellung / Nutzung | AfA-Satz pro Jahr | Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (neu) | Fertiggestellt ab 1.1.2023 | 3 % | 33 Jahre |
| Wohngebäude (alt) | Fertiggestellt vor 1.1.2023 | 2 % | 50 Jahre |
| Nichtwohngebäude (neu) | Errichtet ab 1.1.2023 | 2,5 % | 40 Jahre |
| Denkmalgeschützte Gebäude | Nach § 7i EStG | individuell | nach behördlicher Genehmigung |
| Sonderabschreibung Neubau | nach § 7b EStG | bis zu 5 % zusätzlich | zeitlich befristet |
3. Neue Regelung: Restnutzungsdauer nach dem Wachstumschancengesetz 2024
Mit dem Wachstumschancengesetz (in Kraft seit April 2024) wurde § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angepasst.
Damit ist es nun erleichtert möglich, bei älteren Gebäuden eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen – insbesondere, wenn die Immobilie bereits vor vielen Jahren errichtet oder stark sanierungsbedürftig ist.
Kernpunkte der Neuregelung:
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Die Regelabschreibungssätze (2 % / 3 %) gelten weiterhin als Standard.
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Eigentümer dürfen jedoch eine verkürzte Restnutzungsdauer geltend machen, wenn sie diese realistisch begründen oder nachweisen können – z. B. durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
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Das Finanzamt muss diese verkürzte Nutzungsdauer nicht mehr zwingend ablehnen, sondern hat eine erweiterte Ermessensprüfungspflicht.
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Dadurch lassen sich in bestimmten Fällen höhere jährliche Abschreibungen und somit spürbare Steuervorteile erzielen.
Beispiel:
Ein Mehrfamilienhaus von 1980 mit nachgewiesenem Sanierungsstau könnte statt über 50 Jahre nur noch über 25 Restjahre abgeschrieben werden – was die jährliche AfA verdoppeln würde.
4. Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zur Bemessungsgrundlage der AfA zählen alle Kosten, die direkt mit dem Erwerb oder der Herstellung des Gebäudes zusammenhängen:
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Kaufpreis (anteiliger Gebäudewert)
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Baukosten bzw. Sanierungskosten
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Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision
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Architektenhonorare und Finanzierungskosten während der Bauphase
Diese Aufwendungen werden gemeinsam über die jeweilige Nutzungsdauer verteilt.
5. Grundstücksanteil nicht abschreibbar
Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, da es keiner Abnutzung unterliegt.
Deshalb muss bei der AfA-Berechnung der Anteil des Grundstücks vom Gesamtkaufpreis abgezogen werden.
Die Aufteilung erfolgt meist nach dem Bodenrichtwertverfahren oder anhand eines steuerlichen Gutachtens.
6. Keine AfA für selbstgenutzte Immobilien
Die Abschreibung gilt nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist keine AfA möglich, solange keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt – etwa bei klassischer Eigennutzung oder Ferienhäusern ohne Vermietung.
7. Fazit: AfA als Schlüssel zur Steueroptimierung
Die AfA ist ein zentrales Instrument der steuerlichen Immobilienstrategie.
Durch die neuen Möglichkeiten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer (Wachstumschancengesetz 2024) und die höheren AfA-Sätze für Neubauten können Eigentümer ihre Rendite deutlich verbessern.
Tipp:
Die optimale Abschreibungsstrategie hängt von Baujahr, Zustand und Nutzung der Immobilie ab.
Ein erfahrener Steuerberater oder Immobiliengutachter kann helfen, die AfA-Potenziale rechtssicher und gewinnmaximierend zu nutzen.