Immobilien-Crowdinvesting Teil 4: Meine erste Investition in ein Crowdinvesting-Projekt

Der letzte Beitrag aus der Crowdinvesting-Reihe ist bereits zwei Monate her und seitdem warte ich auf ein Crowdinvesting-Projekt, um meinem Versprechen nachzukommen. Jetzt ist es so weit, das passende Projekt ist gefunden. Alle Details zu meinem Vorgehen bei der Prüfung und den Gründen, warum ich genau dieses Projekt finanzieren möchte, finden sich im folgenden Beitrag.

Den ersten Beitrag der Crowdinvesting-Reihe finden Sie hier.

Immobilien-Crowdinvesting: erste Investition

 

Meine erste Investition in ein Crowd-Projekt

Seit einigen Wochen schaue ich mir regelmäßig neue Crowdinvesting-Projekte an, um ein geeignetes Projekt für meine erste Investition zu finden. Seit heute Morgen hat Exporo* ein Investment in Hamburg im Angebot. Wie genau ich meine Projektauswahl durchführe und die Risiken abwäge, habe ich ja bereits im Vorfeld schon einmal beschrieben. Alles Weitere folgt in diesem Beitrag.

Crowdinvesting-Projekt Dorotheenstraße 82

Dorotheenstraße 82, Hamburg

Das Projekt, für das ich mich entschieden habe, liegt gleich in meiner Nachbarschaft. Es geht dabei um ein Wohn- und Bürogebäude in der Dorotheenstraße 82 in Hamburg*. Ich bin gestern Abend an dem Grundstück vorbeispaziert und habe das Foto vom Objekt selbst geschossen.

Die Eckdaten des Projektes

Es handelt sich, wie schon beschrieben, um ein ehemaliges Bürogebäude, in dem die Arbeiten auch augenscheinlich schon begonnen haben. Alle weiteren Eckdaten in der Übersicht:

  • 5,0% Verzinsung p.a.
  • Laufzeit von ca. 13 Monaten
  • 1.100m² Gewerbefläche und ca. 215m² Wohnfläche
  • 33 TG-Stellplätze
  • Neuer Mietvertrag über 20 Jahre mit gewerblichen Mieter
  • Gewerbestraße mitten im Wohnviertel Winterhude nicht weit von der Alster entfernt.
  • Selbstschuldnerische Bürgschaft des Geschäftsführers
  • Angestrebter Verkaufspreis von ca. 11 Mio. Euro

Da stimmt doch etwas nicht?

Bei der Prüfung ist mir gleich ein Thema ganz zu Beginn ins Auge gefallen: in dieser Gegend werden üblicherweise Altbauten und ehemalige Fabriken revitalisiert, warum also muss ein augenscheinlich recht neues Rotklinker-Bürogebäude durch einen Projektentwickler revitalisiert werden? Nun ja, vielleicht gab es ja einen längeren Leerstand und das Gebäude war günstig zu haben.

Leider gibt es bei Exporo nicht dasselbe Finanzkennzahlen-Informationsblatt, wie bei Zinsland*. Daher basieren alle nachfolgenden Zahlen auf meinen Annahmen und Schätzungen.

Der angestrebte Verkaufserlös liegt bei ca. 11 Mio. Euro, was 8.365€/m² entspricht. Das wäre jetzt für Wohnbauten in Winterhude nicht unbedingt viel, die Schallmauer von 10.000€/m² ist hier schon länger durchbrochen, aber für Büros erscheint mir das schon arg teuer.

Also schauen wir mal auf die erwartete Rendite: Ein kurzer Vergleich auf Immobilienscout zeigt, dass im Nachbargebäude, einem großen, futuristisch anmutenden Glasbau aktuell etwa 12,50€/m² verlangt werden. Da die Flächen neu ausgebaut und vermutlich direkt auf den Mieterwunsch hin gestaltet werden, nehmen wir eine Kaltmiete inkl. Investitionsmiete von 16,00€/m² an, eine Wohnungsmiete von 20,00€/m² und 130€ pro Stellplatz. Den Umsatzsteuerschaden durch die Wohnungen und den KiTa-Betrieb lassen wir jetzt einfach mal außen vor.

Eckdaten
KiTa1.100 m²16,00 €17.600 €
Wohnungen215 m²20,00 €4.300 €
Stellplätze33 Stk.130,00 €4.290 €
Monat:26.190 €
Jahr:314.280 €
Faktor:35,00

Wer die Zahlen im Kopf überschlägt, der wird schnell feststellen, dass hier mit Idealbedingungen gerechnet wird. Sowohl der Kaufpreis / m², als auch der Faktor erscheinen mir einfach nicht marktadäquat, aber diese Einschätzung muss jeder für sich selbst treffen.

Erschwerend hinzu kommt, dass die Erklärung zur Auszahlung von Gewinnen an die Projektentwickler eine Ausnahme aufweist. So dürfen die Entwickler ihren Gewinn erst entnehmen, wenn alle Exporo-Anleger bedient sind – mit der Ausnahme, 1,1 Mio. Euro schon vorher entnehmen zu dürfen. An diesem Punkt sind dann für mich auch zu viele rote Flaggen zu sehen.

Bei einer telefonischen Rücksprache mit zwei Kollegen von Exporo wurde etwas Licht ins Dunkle gebracht. Aufgrund der aktuellen Verhandlungssituation konnten keine weiteren Finanzkennzahlen zum Projekt veröffentlicht werden. Dadurch wurde natürlich auch das Telefonat etwas erschwert, aber die angedeutete Richtung hörte sich marktgängig an. Das lässt auf ein ganz anderes Problem schließen, das das Immobilien-Crowdinvesting mit sich bringt: das Interessenungleichgewicht bei der Publikation von Daten.

Interessenungleichgewicht

Es liegt in der Natur der Sache, dass Verhandlungen über Immobilientransaktionen nicht öffentlich sind. Auch Vertraulichkeitsvereinbarungen sind die Regel, um nicht die Verhandlungsposition zu schwächen oder Informationen an die Öffentlichkeit gelangen zu lassen. Projektentwicklungen, die am Stück verkauft werden, werden also allgemein seltener öffentlich und selbst Eckdaten wie der Kaufpreis werden oft nicht bekanntgegeben. Bei klassischen Bauträgerprojekten, bei denen Eigentumswohnungen an Privatpersonen verkauft werden, gibt es dieses Problem nicht. Dementsprechend muss man sich fragen, ob Projektentwicklungen mit Globalverkaufsabsicht, wie es bei Exporo genannt wurde, vielleicht im Widerspruch mit den Informationsinteressen der Anleger stehen. Es bleibt abzuwarten, wie die Anbieter in Zukunft auf dieses Ungleichgewicht reagieren.

Fazit

Wie schön, dass niemand gezwungen ist, in ein solches Projekt zu investieren. Mir ist die Sache definitiv zu heikel, auch wenn schon drei indikative Kaufangebote vorliegen sollen. Wie schnell diese Angebote wieder zurückgezogen werden können und wie wenig sie aussagen, kenne ich aus eigener Erfahrung.

Gleichzeitig sieht es so aus, als wenn das Projekt schon in der ersten Stunde ab dem Start der Investitionsphase voll gezeichnet wurde. Das ist beeindruckend aus Sicht der Plattform, sagt mir aber, dass hier viel Geld ohne große Prüfung investiert wird.

Insgesamt kann ich mich also noch immer nicht Crowdinvestor nennen, obwohl ich gerne mit dem Test begonnen hätte. Einerseits finde ich das sehr schade, andererseits ist es wie mit der direkten Investition in Immobilien: die richtigen Perlen kommen nicht per Newsletter.

Über Yanneck-Morten Bliesmer

Avatar for Yanneck-Morten BliesmerYanneck-Morten Bliesmer ist der Autor hinter Betonrendite.de. Er hat in Hamburg, Holzminden und Australien Immobilienmanagement studiert und parallel privat wie geschäftlich in Immobilien investiert. Jetzt setzt er sein Wissen ein, um Privatpersonen in Zeiten schwacher Zinsen die Investition in Immobilien zu erleichtern.

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6 thoughts on “Immobilien-Crowdinvesting Teil 4: Meine erste Investition in ein Crowdinvesting-Projekt

  1. Die Verzinsung ist mir zu niedrig für einen unbesicherten Kredit und der Verkaufspreis pro m² recht optimistisch trotz der Toplage. Ich hätte hier auch nicht investiert aber man scheint unser Geld auch nicht zu brauchen, da das Projekt innerhalb einer Stunde genug von anderen gesammelt hat. Was mich überrascht ist ihre Annahme der potentiellen Wohnungsmiete in Höhe vom 20,00€/m². Sind solche Mieten dort in Neuvermietung realistisch zu erzielen?

    Gruß
    M.

    1. Hallo Mathias,
      ich habe gerade ein Update veröffentlicht, das sich auch auf den Kaufpreis / m² bezieht, vielleicht wirfst Du noch einmal einen Blick auf den Artikel. Telefonisch habe ich etwas mehr Einblick in die Kalkulation bekommen und meine Einschätzung daher etwas angepasst.
      Die Wohnungsmiete ist optimistisch gerechnet, aber wenn die Eckdaten der Wohnung stimmen, dann sind so nah an der Alster auch 20€/m² leider keine Seltenheit mehr. Selbst für Nachkriegsbauten ohne Wärmedämmung und Schallisolierung werden hier schnell 14-15€ verlangt.

      Beste Grüße
      Yanneck-Morten Bliesmer

  2. Hi Yanneck,
    danke für deine Gedanken zur Projektauswahl. Ich bin auf deinen Artikel gestoßen, da ich selbst gerade eine Checkliste zusammenstelle, mit der ich Mezzanine-Kapital nach festen Kriterien verleihen möchte. Das von dir erwähnte hohe Eigenkapital und ein Puffer durch die erwartete Gewinnmarge werden jetzt auf jeden Fall mit in die Liste einfließen.
    Ich habe hier darüber geschrieben, warum ich mich in Zukunft dem Risiko als Mezzanine-Kapitalgeber aussetzen möchte: https://ichwillgeldessen.wordpress.com/2017/07/14/auf-der-suche-nach-15675-e/
    Gibt es für dich noch andere Gründe außer deiner „natürlichen“ Nähe zum Immobilien-Thema, warum du jetzt begonnen hast, hier nach einem geeigneten Projekt zu suchen?
    Viele Grüße!

  3. Hallo Yanneck,
    darf ich fragen in welcher Größenordnung du in einzelne Projekte investieren würdest, wenn du in diesem Leben noch geeignete Projekte finden solltest?
    Danke und Gruß
    Vincent

    1. Moin Vincent,
      wenn mein Traumprojekt endlich gefunden ist, dann gehe ich gerne auch über die volle Distanz und nutze die gesetzlichen Grenzen für Privatanleger aus.
      Ich bin bei den großen Portalen in den Newslettern registriert und schaue mir die neuen Projekte regelmäßig an.
      Wenn du etwas entdeckst, bin ich für jeden Tipp dankbar 😉
      BG
      Yanneck

  4. Ok, dann passt das.
    Ich habe eine etwas andere Strategie. Da wäre bei dem Aufwand, den du da betreibst der „Return on time invested“ tief rot. Aber bei der von dir angestrebten Größenordnung ist das Vorgehen absolut berechtigt. Fröhliches Weitersuchen und viel Erfolg!

    Beste Grüße
    Vincent

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