Um ein erfolgreicher Immobilien-Kapitalanleger zu werden, sollten Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ihre erste Immobilie zu kaufen, sollten Sie die folgenden Fragen mit einem ehrlichen „ja“ beantworten:
- Habe ich die Zeit, 2-3 Stunden pro Woche in die Suche nach Immobilien zu investieren?
- Sind Sie bereit, sich in die Wissensdatenbank einzulesen, um ihre Pflichten als Vermieter zu kennen?
- Sind Sie sicher, dass Sie das eingesetzte Eigenkapital in den nächsten 5-10 Jahren nicht benötigen?
- Sind Sie in einer soliden finanziellen Lage?
Inhaltsverzeichnis
1. Die Suche nach der passenden Immobilie
Die Recherche nach geeigneten Immobilien für die erste Investition kann sehr zeitaufwändig werden. Immer mehr Menschen beginnen, genau wie Sie, sich nach Immobilien als Alternative zum Festgeld oder anderer Anlageformen umzuschauen. Aus diesem Grund sollten Sie wöchentlich 2-3 Stunden für die Suche nach der richtigen Mietimmobilie einplanen und sich nicht entmutigen lassen, wenn Sie nicht sofort fündig werden. In den vergangenen Wochen habe ich selbst auch nur ein einziges Objekt gefunden, das meinen Ankaufskriterien entspricht.
Wie Sie die richtige Immobilie für die private Kapitalanlage finden, erkläre ich hier.
2. Nehmen Sie sich die Zeit, um zu lernen und zu verstehen, wie Immobilien-Investitionen funktionieren
Die Investition in Immobilien ist nicht schwer, so lange Sie wissen, worauf Sie achten müssen. Bevor Sie die erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen, sollten Sie sich mit der Materie vertraut machen. Lesen Sie sich in die Fachliteratur ein oder folgen Sie regelmäßig den Artikeln in diesem Blog und der Wissensdatenbank. Neben den finanziellen Aspekten der Immobilienfinanzierung sollten Sie auch gelernt haben, welche Rechte und Pflichten Sie als zukünftiger Vermieter haben.
3. Immobilien sind eine langfristige Investition
Immobilien haben verhältnismäßig hohe Ankaufsnebenkosten und geringe Miet- und Marktwachstumsraten, von daher sind sie als langfristige Investitionen anzusehen. Auch der Verkauf einer Immobilie ist von Langfristigkeit geprägt, Aus diesem Grund sollten Sie sich sicher sein, dass Sie das investierte Eigenkapital in der nahen Zukunft nicht benötigen. Wenn Sie in weniger als 5 Jahren große Ausgaben erwarten und auf ihr Erspartes zurückgreifen müssen, sollten Sie dieses Geld nicht in Immobilien investieren. Die großen Renditesprünge sind erst mit zunehmender Tilgung zu erreichen, also werden Immobilien in der Regel rentabler, je länger Sie sie im Besitz haben. Ein weiterer und nicht zu vernachlässigender Punkt ist die sogenannte Spekulationsfrist, die für Immobilien 10 Jahre beträgt. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft und ein Gewinn erzielt, ist dieser sogenannte Spekulationsgewinn zu versteuern. Auch aus diesem Grund sollten Sie eine Immobilie nach Möglichkeit für mindestens 10 Jahre halten, bevor Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen.
4. Kaufen Sie eine Immobilie nur, wenn Sie sich die Investition wirklich leisten können
Mit der Investition in eine vermietete Immobilie verfolgen Sie eine Gewinnerzielungsabsicht, weil Sie eine Rendite auf das eingesetzte Kapital erwarten. Das ist verständlich und sollte auch so sein, allerdings sollten Sie sich für die Investition nicht in eine finanzielle Schieflage begeben. Wenn Sie alle Ersparnisse in eine einzige Immobilie investieren, von ihrem Gehalt monatlich kein Geld zurücklegen können und es dann zu einem vorübergehenden Leerstand kommt, dann haben Sie vermutlich ein Problem. Aus diesem Grund sollten Sie sichergehen, dass Sie monatlich auch weiterhin einen Teil ihres Gehaltes in liquiden Anlageformen zurücklegen können, bis Sie einen Puffer aufgebaut haben. Außerdem empfiehlt es sich, nicht ihre vollständigen Rücklagen zu investieren, damit Sie vorübergehende Engpässe überbrücken können. Als Faustformel empfehle ich folgende Eckdaten:
- Achten Sie darauf, mindestens 3 Monatsmieten zur Seite zu legen, um für Mieterwechsel oder Leerstände gewappnet zu sein.
- Versuchen Sie, 5-10% des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in liquiden Anlageformen zu sparen. Dadurch sammeln Sie einerseits das Eigenkapital für die nächste Investition und andererseits haben Sie immer Rücklagen für den Fall der Fälle.
- Das Verhältnis von Nettokaltmiete zum Schuldendienst (DSCR) sollte mindestens bei 1,5 liegen (Nettokaltmiete > 1,5*Schuldendienst). So erleichtern Sie die Finanzierung bei der Bank und haben eine gewisse Sicherheit, dass kurzfristige Mietausfälle nicht sofort die Finanzierung zum Platzen bringen.
- Investieren Sie genug Eigenkapital, um eine solide Immobilienfinanzierung zu gewährleisten. Je kleiner der Eigenkapitalanteil, desto größer ist die Eigenkapitalrendite, aber vergessen Sie dabei nicht, dass sich auch das Risiko erhöht. Gehen Sie bei der ersten Immobilie lieber auf Nummer Sicher.
Zusammenfassung
Wenn Sie die vier oben genannten Fragen für sich ehrlich mit einem „ja“ beantworten können, kann die private Kapitalanlage in Immobilien für Sie eine solide Art des Vermögensaufbaus und des passiven Einkommens darstellen. Bitte beachten Sie dennoch die von mir genannten Spar- und Rücklagetipps und bringen Sie sich nicht unnötig in Gefahr. Es kann eine Weile dauern, bis Sie eine passende Immobilie gefunden haben und diese Zeit sollten Sie nutzen, um sich mit der Materie vertraut zu machen. Ein guter Start in eine erfolgreiche Immobilien-Kapitalanlage-Karriere ist sicherlich ein regelmäßiger Besuch auf meiner Seite und ein Blick in meine Artikel, sowie die Wissensdatenbank. Tipps für die Suche nach der richtigen vermieteten Eigentumswohnung finden Sie im Blogpost so finden Sie die richtige Immobilie für ihr passives Immobilien-Einkommen.